Gabriel Blăniță, Colliers: Locuința ideală și bugetul sunt rareori aliniate | Top floor

Consultant cu o experiență de peste 15 ani, Gabriel Blăniță a oferit o privire asupra evoluției pieței în toți acești ani, a vorbit despre perspectivele scăderilor de prețuri, oferta în contracție de locuințe noi, randamentele în scădere ale investițiilor rezidențiale și a făcut o comparație a Bucureștiului cu alte capitale din Europa Centrală și de Est. Totodată, el a comentat și implicațiile Legii Nordis și a oferit sfaturi practice pentru cei aflați la prima achiziție a unei proprietăți imobiliare. 

Ce a mai declarat Gabriel Blăniță în emisiunea Top Floor

Despre debutul în imobiliare și dinamica sectorului

„Am ajuns în imobiliare mai mult din întâmplare decât după un plan structurat. Nu am selectat compania după ce mi-aș fi dorit să fac în facultate, ci după colectivul pe care l-am găsit. Ceea ce am descoperit de-a lungul anilor este că imobiliarele sunt un mediu foarte dinamic, un sector care nu rămâne niciodată la fel.”

Scăderile de prețuri și ce ar trebui să se întâmple pentru ca acestea să aibă loc

„Scăderi de prețuri am mai văzut și vom mai vedea. Nu sunt un lucru de care să fugim, să ne fie teamă sau să spunem că niciodată nu vor veni, pentru că tot timpul prețurile vor crește. Nimic mai departe de adevăr.”

„În 2008, ca urmare a crizei financiare, în România s-au pierdut aproape 700.000 de locuri de muncă. Aproape 15% dintre angajați au rămas fără un loc de muncă într-o perioadă de circa un an de zile. Tipul ăsta de lovitură, de șoc, nu poate rămâne fără urmări, inclusiv în piața imobiliară.”

„Dacă vorbim de scăderi generalizate, am avut doar în perioada 2009-2013 și începutul lui 2020, când lumea aproape a pus pauză la tot ce înseamnă activitate economică pentru a lupta cu pandemia. Altfel, mai degrabă sunt punctuale, dar în niciun caz nu putem vorbi că prețurile vor crește întotdeauna și scăderile sunt un lucru tabu. Din contră, fac parte din bunul mers al pieței.”

Cea mai importantă schimbare structurală din ultimii 15 ani

„Una din cele mai mari schimbări a fost cea legată de maturizare. Avem o piață mai echilibrată, mai sănătoasă față de ce aveam acum circa 20 de ani.”

„Înainte de 2008, incertitudinea era înlocuită cu mult entuziasm. Nu știam exact ce va fi, dar se presupunea că va fi bine. Lucrurile n-aveau cum să meargă decât în sus. (...) Vedem că, începând cam cu 2020, în locul incertitudinii nu mai apare entuziasm, ci apare prudența din ce în ce mai mult.”

Creșterea prețurilor în contextul ofertei limitate

„Prețul totdeauna e un rezultat, nu e un dat de undeva, ci este rezultatul între cerere și ofertă la un anumit moment.”

„Un număr mai mic de autorizații eliberate astăzi, va face ca oferta de apartamente noi, într-o perioadă de până la 2 - 5 ani de zile să fie mai limitată. Iar lucrul ăsta nu înseamnă că va avea efect doar peste 2, 3 sau 5 ani. Are efect începând de astăzi.”

„Cele mai multe estimări pun procentul locuințelor goale din București undeva între 10 și chiar până la 20-25%. Cu siguranță există un număr semnificativ de locuințe care nu au fost renovate, care nu sunt locuite, nu sunt puse la închiriere, nu sunt puse nici la vânzare. Lucrul ăsta este un alt element care pune presiune pe oferta de locuințe.”

„Nu avem doar o ofertă mai mică sau o ofertă mai mică în viitor. Avem și o creștere a puterii de cumpărare și o creștere a avuției nete a românilor. Avuția netă a românilor a crescut de mai mult de două ori în perioada 2009-2025. Și aici vorbim nu doar de active financiare, cât și nefinanciare. Iar la active nefinanciare, marilor majoritate sunt locuințele. Iar acest fond locativ a crescut ca valoare în această perioadă, aproape s-a dublat.”

Chirie ca opțiune versus chirie ca unic resort

„În primul rând, chiria ca opțiune are avantaje precum o mobilitate mult mai bună, nu doar în oraș, dar și legat de locuri de muncă. De multe ori oamenii care dețin o locuință se gândesc de două, trei ori înainte să ia o decizie legată de un nou loc de muncă sau să schimbe orașul.”

„Vedem chiria fiind mai mică decât rata pentru același apartament. Dacă luăm decizia pur economic, vom da mai puțini bani lunar pe chirie decât am da pe rată pentru același apartament.”

„Poate în tinerețe e mai bine să investești în lucruri cu un grad mai mare de risc și în a doua parte a vieții să investești în instrumente cu un randament mai scăzut, dar și cu un riscul mai scăzut. Ori, dacă ne raportăm la locuințe, de regulă, ele sunt active, reale, cu un grad scăzut de risc.”

Randamentele investiționale în scădere

„Randamentele au scăzut. Planul infailibil de a cumpăra un apartament chiar și cu credit, a-l închiria pentru că rata se plătește singură și prețurile oricum cresc, s-a lovit de două mari lucruri: creșterea dobânzilor și faptul că chiriile nu au crescut cu aceeași viteză cu care au crescut prețurile.”

„Într-o piață din ce în ce mai matură, investiția în rezidențial nu mai are randamentul pe care îl avea în trecut și nici nu îl va mai avea vreodată.”

„De multe ori se caută un unicorn, se caută locuința ideală, care este și investiția ideală. Și lucrurile sunt un pic separate. Când vorbim de investiție, nu trebuie să ne gândim la apartamentul care ne-ar plăcea nouă cel mai mult, ci la ce este cel mai probabil în piață de a fi închiriat și vândut mai scump în viitor.”

„Chiriașul diferă în funcție de zonă. Într-o zonă de birouri, are nevoie de un apartament foarte aproape de locul de muncă, de stații de transport, în special de metro, foarte modern, mobilat, utilat. Dacă vorbim de un apartament într-o zonă de tip cartier-dormitor, acolo vedem mai multe cereri din partea familiilor, pentru apartamente mai mari, nu neapărat pentru cele mai noi sau moderne finisaje, dar pentru spații de depozitare sau proximitatea școlii sau spitalelor. Dacă ne uităm de partea cealaltă a componentei investiționale, la aprecierea prețului în timp, la aprecierea capitalului, trebuie să ne uităm la zone care au potențial de creștere, în care se fac investiții, fie în infrastructură, fie în centre de afaceri și așa mai departe, pentru că, dacă nouă nu ne place o zonă pentru a locui, asta nu înseamnă că acea zonă nu poate fi o zonă foarte bună, cu potențial pentru investiții.”

Comparație cu alte capitale din Europa Centrală și de Est

„Ce au în comun Praga, Budapesta și Varșovia față de București e că în toate e mai scump prețul pe metru pătrat mediu. Dacă ne uităm la Praga, e de departe, în zona noastră, cel mai scump oraș în care să locuiești, prețul locuințelor trecând de aproape 7.000 de euro/mp pentru un apartament nou. Oricât de rău ar merge procesul de autorizare sau urbanismul în București, în Praga vedem că este și mai rău de atât. Să aștepți 7, 8, poate chiar 10 ani pentru autorizație de construire în Praga nu este ceva ieșit din comun. Ori ăsta este și principalul motiv pentru care cu o ofertă atât de limitată de locuințe noi și de proiecte viitoare, prețul locuințelor a crescut atât de accelerat.”

„În Budapesta vedem prețuri mult mai mari decât în București. Una din cauzele recente este o subvenționare foarte puternică a dobânzii pentru credite ipotecare, începând din septembrie anul trecut, în Ungaria, statul subvenționează dobânda astfel încât cumpărătorii plătesc doar 3%. Reacția pieței a fost că prețurile au explodat, crescând cu 15-20% în câteva luni de zile.”

„Dacă ne uităm la apartamente cât mai similare, în zone bune din oraș cu acces la infrastructură, la servicii publice, la transport în comun, diferențele față de București sunt un pic mai atenuate. Într-o anumită măsură suntem încă o piață ieftină față de cele din regiune, în alte ipostaze însă, piața este mult mai apropiată, dacă comparăm mere cu mere.”

Blocajul administrativ în autorizarea construcțiilor

„Impactul real este unul de scădere a ofertei viitoare. Încă nu am văzut întregul efect al scăderii autorizațiilor din ultimii patru ani de zile, dar suntem la începutul acestei perioade.”

„Dacă nu construim în București, construim la marginea Bucureștiului, în localitățile din jur. Dar construim locuințe în timp ce oamenii vin pentru muncă, pentru grădiniță, pentru spital tot în oraș. Și atunci vedem un ambuteiaj din ce în ce mai mare la intrarea și ieșirea din oraș dimineața și seara.”

Despre creșterea ponderii tranzacțiilor cu finanțare bancară

„Ne uităm la numărul tranzacțiilor care se fac cu finanțare și vedem undeva între 50 și 60% în ultima perioadă. Dar, dacă ne uităm la piețe mature, numărul tranzacțiilor cu finanțare este mult peste 90%. Asta nu înseamnă că românii au bani cash și nu au nevoie de credite. Înseamnă mai degrabă că finanțarea este inaccesibilă, că avem în continuare dobânzi foarte mari. Pentru a cumpăra, de exemplu, un apartament cu un preț de peste 200.000 de euro, venitul lunar net necesar este de câteva ori salariul mediu.”

„Vedem însă și oameni care se bazează pe finanțarea bancară, în special pentru locuințele mai ieftine, acolo unde și prețurile sunt mai mici, iar finanțarea sau apetitul pentru finanțare este mai mare. Dar, în continuare, dobânzile sunt ridicate și pentru cei cu venituri mici, și pentru cei cu venituri mari.”

Despre Legea Nordis

„Legea Nordis e un pas bun, într-o direcție bună și este un semnal că mai sunt încă mulți pași de făcut pentru a ne asigura că atât dezvoltatorul, dar mai ales cumpărătorul, este protejat într-o tranzacție.”

„Ce aduce Legea Nordis foarte bine este că nu mai permite să poți promite aceeași unitate de mai multe ori, mai multor cumpărători. De asemenea, avansul este acum reglementat și nu mai poți folosi banii pe care îi încasezi de la cumpărători pentru altceva decât pentru dezvoltarea propriu-zisă a locuinței promise. În același timp, legea are anumite lipsuri, lasă loc la multe interpretări și încă nu avem norme de aplicare pentru ea.”

Schimbarea comportamentului și așteptărilor cumpărătorilor

„Vedem un cumpărător din ce în ce mai informat, mai educat, cu o putere financiară mai mare, dar și cu pretenții pe măsură. Ce vedem de multe ori, și în trecut și în prezent, este că ceea ce ne dorim de la o locuință este mai puțin decât ceea ce ne permitem în practică să cumpărăm. Și acel compromis pe care îl facem trebuie să fie unul cât mai informat. Tocmai pentru că locuința ideală și bugetul disponibil nu sunt întotdeauna, sau mai niciodată, să spunem, aliniate."

„Informarea este cel mai bun lucru pe care un cumpărător îl poate face înainte de achiziție. Nu există, decât în foarte puține cazuri, locuința ideală, există locuința aleasă în cea mai bună cunoștință de cauză.”

Cultura încrederii și practicile care erodează piața

„Principalul lucru de care ducem lipsă, nu doar în piața imobiliară, poate la nivel de societate, este lipsa unei culturi a încrederii, prin care cuvântul e lege, că lucrul spus e ca și făcut."

„E și o chestiune culturală care ne face să avem mult mai puțină încredere, noi între noi. E și o moștenire pe care o avem din perioada comunistă, în care neîncrederea a fost cultivată și dusă la rang de politică, și vedem urmările acestui lucru chiar și acum.”

„Neîncrederea se moștenește, iar încrederea se obține greu. Dar cel mai bun mod în care obții încrederea este să te ții de cuvânt, să promiți și să livrezi ceea ce ai promis. Și cred că ăsta este unul din lucrurile care încă se face prea mult în piața noastră: se promite prea mult și nu se livrează la nivelul așteptărilor sau promisiunilor făcute.”

Adevărurile incomode ale pieței

„Randamentele și riscurile pe care le avem sunt cauzate de tot ce vedem în jurul nostru, nu doar de un singur actor. Ne uităm, de exemplu, la deficitul bugetar, care este mult prea mare chiar și pentru o țară în dezvoltare. Un deficit care nu poate fi finanțat sustenabil și care văduvește sectorul privat de resurse care ar putea fi atrase pentru finanțare.”

„Adevărul incomod este că nu avem un singur responsabil. Noi, ca întreagă societate, trebuie să fim mai diligenți și să ne gândim nu doar la cel mai important beneficiu pentru mine astăzi, ci dacă voi avea aceeași calitate a beneficiului și peste 10, 15, 25 de ani."

Sfat pentru prima achiziție imobiliară

„Recomandarea cea mai bună este să te informezi asupra compromisului pe care îl faci. Dacă nu este locuința ideală, să fie locuința cea mai bună pentru tine la acest moment.”

„Nu trebuie să uităm că suma maximă pe care o pot obține de la bancă astăzi poate diferi dacă dobânda crește. Dacă obțin astăzi o rată pe care abia mi-o pot permite, dar peste șase luni sau doi ani rata va crește, voi fi nevoit să iau niște măsuri foarte drastice. E important să avem suficientă marjă încât să fim confortabili cu decizia pe care o luăm și să putem susține și un scenariu advers, nu doar scenariul optimist al creșterii perpetue.”

Fast Track

• Piața imobiliară din 2026 este? „Una cu multe oportunități."
• Cea mai bună investiție din imobiliare? „Investiția în cunoștință de cauză."
• Bucureștiul ca piață imobiliară este? „O piață cu foarte mare potențial."
• Un trend care ar trebui să rămână? „Prudența."
• Un trend care ar trebui să dispară? „Overpromising sau nerespectarea promisiunilor făcute."
• Cel mai supraevaluat concept din piață? „Prețul final pe care îl plătim și nu costul real."