Modificările legislative recente din domeniul imobiliar vizează întărirea protecției cumpărătorilor prin creșterea nivelului de transparență în tranzacțiile de tip „off-plan”.
Noile reglementări impun dezvoltatorilor obligația de a include, încă din etapa promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, informații tehnice clare și complete despre unitățile locative oferite spre vânzare. Aceste schimbări afectează direct modul de structurare a contractelor, raportul de forțe dintre părți și riscurile juridice asumate.
„Legea Nordis”
„Aceste modificări privesc introducerea informațiilor obligatorii cu privire la caracteristicile tehnice esențiale ale unităților oferite spre vânzare, astfel încât, la momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, cumpărătorul să aibă o imagine clară a ceea ce urmează să achiziționeze”, explică Florin Moldoveanu – Business Lawyer, avocat titular al Cabinetului de Avocatură „Florin Moldoveanu”.
Analiza avocatului face referire la Legea nr. 207/2025, cunoscută drept Legea „Nordis”, a intrat în vigoare joi, 11 decembrie, și aduce schimbări semnificative în modul în care se încheie convențiile de rezervare și promisiunile de vânzare-cumpărare pentru locuințele aflate în construcție.
Actul normativ a fost adoptat după scandalul „Nordis”, care a dezvăluit o schemă de fraudă imobiliară. Unele prevederi ale legii, precum cele referitoare la cadastru, vor fi aplicabile din 8 martie 2026, dar restul reglementărilor sunt deja în vigoare.
Transparență
Din perspectivă comercială, transparența impusă va produce, în mod cert, efecte mixte.
„Pe de o parte, vor exista efecte pozitive precum creșterea încrederii cumpărătorilor, filtrarea clienților oportuniști, profesionalizarea pieței, creșterea avantajului competitiv pentru dezvoltatorii mari și organizați. Pe de altă parte, este clar că își vor face imediat simțite efectele negative, în ceea ce privește încetinirea vânzărilor în faza de pre-sale, creșterea costurilor de pregătire a documentației, reducerea marjei de manevră comercială, precum și creșterea presiunii suplimentare asupra cash-flow-ului”, este de părere specialistul.
În practică, promisiunile de vânzare vor deveni documente complexe, cu multiple anexe tehnice. Notarii vor solicita asumări explicite, iar clauzele generale de tip „echivalent sau similar” vor fi dificil de susținut juridic, reiese din analiza avocatului Florin Moldoveanu.
Ce se schimbă din perspectiva dezvoltatorului imobiliar
Sfaturile juridice oferite de specialist oferă o proiecție din poziția celor două părți implicate în procesul de achiziție al unui imobil: dezvoltatorul și cumpărătorul final.
Dacă dezvoltatorul nu oferă toate datele tehnice, riscă să piardă un litigiu
Noile reglementări introduc o obligație extinsă de informare, care depășește cadrul clasic al promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare. Datele tehnice nu mai au caracter orientativ sau comercial, ci devin elemente esențiale ale consimțământului contractual, cu efect direct asupra validității și executării contractului.
Datele tehnice devin un instrument de presiune contractuală. Orice diferență, chiar minoră, față de specificațiile asumate poate fi invocată pentru renegociere, blocarea recepției sau inițierea unui litigiu. Contractul riscă să fie folosit ca armă juridică, nu ca instrument de protecție.
Extinderea răspunderii dezvoltatorului
Prin includerea detaliilor tehnice în documentația precontractuală, dezvoltatorul își asumă o răspundere contractuală sporită.
„Orice diferență între specificațiile asumate și soluțiile tehnice finale poate fi calificată drept neexecutare sau executare necorespunzătoare a obligațiilor”, spune specialistul.
Reglementarea mută riscul contractual aproape integral asupra dezvoltatorului, reducând semnificativ marja de adaptare tehnică în faza de execuție.
„Riscurile comerciale, de piață sau de aprovizionare sunt astfel convertite în riscuri juridice. Zona de flexibilitate juridică a dezvoltatorului se reduce semnificativ, iar riscul se mută din faza de execuție în faza de precontractare”, mai explică acesta.
Diferențe între proiectul autorizat și execuția efectivă
Din punct de vedere tehnic, dezvoltatorul va fi obligat să coreleze strict proiectarea, autorizația de construire, execuția în șantier și documentația comercială.
Apar riscuri majore în situații precum modificările de soluții tehnice apărute pe parcursul execuției, lipsa unor avize sau detalii finale la momentul promisiunii, precum și diferențele dintre proiectul autorizat și execuția efectivă, consideră specialistul.
„Va deveni necesară o disciplină tehnică superioară și un control mult mai riguros al proiectanților și antreprenorilor”, subliniază Florin Moldoveanu.
Ce se schimbă din perspectiva cumpărătorului
„Cumpărătorul dobândește o poziție juridică net superioară, având posibilitatea de a invoca neconformitatea bunului promis fără a mai apela la interpretări subiective. Proba devine una documentară, iar sarcina justificării revine dezvoltatorului”, explică Florin Moldoveanu.
Creșterea reală a protecției juridice
Noile obligații impuse dezvoltatorilor transformă datele tehnice din simple elemente de marketing în clauze contractuale esențiale.
„Cumpărătorul primește date tehnice clare, asumate contractual, care definesc precis obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare. Consimțământul este unul informat și valid, iar în caz de neconformitate acesta are acces facil la remedii juridice precum rezilierea contractului, reducerea prețului sau despăgubiri”, punctează specialistul.
Orice abatere între specificațiile asumate și realitatea livrată poate constitui neexecutare contractuală.
Reducerea riscului de practici comerciale înșelătoare
Definițiile vagi precum „finisaje premium” sau „materiale de calitate superioară” sunt eliminate din zona promisiunilor neangajante și trebuie susținute prin specificații concrete.
„Aceasta limitează semnificativ riscul de inducere în eroare a cumpărătorului. Cumpărătorul cunoaște soluțiile constructive, materialele, instalațiile și performanța energetică a imobilului. Poate compara proiecte pe criterii tehnice reale, nu doar pe baza randărilor sau a mesajelor de marketing”, este opinia specialistului.
Riscul de surprize neplăcute la predare este redus semnificativ.
„România se află într-o etapă de tranziție accelerată către un model occidental de protecție a cumpărătorului, doar că acest import de obligații vest-europene se face fără a importa integral și mecanismele de protecție a dezvoltatorului”, este concluzia avocatului Florin Moldoveanu.
.png)
