Analiza proiectului de lege privind siguranța investițiilor imobiliare. Inițiativa tot nu protejează investitorii, dar favorizează excesiv dezvoltatorii

• „Legea Nordis”, adoptată de Senat, promite protecția cumpărătorilor de locuințe, dar experții avertizează că oferă doar o iluzie de siguranță. Avocatul Paul Dumbrăvanu subliniază lipsa garanțiilor reale și menținerea avantajelor disproporționate pentru dezvoltatori.

În ciuda prezentării ca un pas major în protejarea cumpărătorilor de locuințe, noul proiect de lege privind investițiile imobiliare adoptat de Senatul României, specialiștii din domeniul imobiliar și al protecției investițiilor în acest sector nu cred că inițiativa va schimba ceva în favoarea siguranței investițiilor. Avocatul specializat în tranzacții imobiliare Paul Dumbrăvanu avertizează că modificările legislative creează doar iluzia protecției consumatorilor și mențin un dezechilibru structural profund în favoarea dezvoltatorilor imobiliari. „Proiectul nu adresează cauzele reale ale vulnerabilității cumpărătorilor. În loc să implementeze măsuri preventive, adoptă soluții reactive care nu rezolvă problema de fond – riscul disproporționat asumat de cetățean”, susține Dumbrăvanu.

• Senatul României a aprobat, pe 14 aprilie, așa-numita „Lege Nordis”, un set de modificări legislative menite, cel puțin în aparență, să ofere o protecție sporită cumpărătorilor de locuințe aflate în faza de proiect.

Proiectul de lege urmează să fie dezbătut în Camera Deputaților. În cazul în care inițiativa va trece și de deputați, aceasta ar putea fi trimisă la promulgare și, apoi, aplicată.

Minusurile inițiativei legislative

În centrul legii se află un set de măsuri menite, în teorie, să sporească siguranța cumpărătorilor care achiziționează locuințe aflate în stadiu de proiect. Printre acestea: limitarea avansului la 15%, eșalonarea plăților în funcție de etapele de construcție, sancțiuni financiare pentru dezvoltatorii care deturnează fondurile și acordarea unui statut privilegiat cumpărătorilor în caz de insolvență. Cu toate acestea, analiza juridică identifică trei mari probleme fundamentale:

• Dezechilibrul în alocarea riscului financiar Sistemele europene performante (Franța, Belgia) limitează avansul la 0–5%, în timp ce România permite până la 15%, iar etapele de plată sunt vag definite. Dezvoltatorii pot încasa până la 65% din preț înainte de finalizarea lucrărilor. „Aceasta reprezintă o expunere excesivă pentru cumpărători exact în etapa în care riscul de eșec este maxim”, subliniază avocatul.
• Abordarea reactivă în locul prevenției Legea prevede sancțiuni de 1% din cifra de afaceri pentru nereguli, dar nu impune conturi escrow, garanții de finalizare sau mecanisme de rambursare – măsuri preventive esențiale în alte jurisdicții. „Aplicarea unei sancțiuni după deturnarea fondurilor nu ajută cumpărătorul care și-a pierdut avansul. Este o măsură simbolică, nu o soluție”, argumentează Dumbrăvanu.
• Iluzia statutului privilegiat în caz de insolvență Deși legea prevede un rang privilegiat pentru cumpărători în masa credală, acest statut este secundar față de creditorii garantați – de obicei, băncile. „Practic, acest privilegiu e decorativ. După satisfacerea băncilor, nu mai rămâne mare lucru pentru restul creditorilor, inclusiv pentru cumpărători”, avertizează avocatul.

Modele europene

În contrast, modelele europene oferă o protecție reală a cumpărătorilor, conform datelor prezentate de Paul Dumbrăvanu:

• Belgia (Legea Breyne): garanție de finalizare obligatorie, avans maxim 5%, plăți corelate cu progresul real și verificabile de un arhitect.
• Franța (VEFA): garanție financiară de finalizare (GFA), avans blocat în cont special, drept de reținere a 5% din preț pentru neconformități.
• Polonia: conturi escrow obligatorii și fond colectiv de garantare a dezvoltatorilor.
• Spania: garanții bancare pentru toate avansurile și răspundere subsidiară a băncilor.

În final, legea adoptată de Senat aduce câteva modificări notabile: introduce obligația înregistrării antecontractelor în Cartea Funciară, limitează avansul la 15%, eșalonează plățile în funcție de stadiul lucrărilor și acordă cumpărătorilor un statut privilegiat în caz de insolvență. Cu toate acestea, fără mecanisme preventive solide și garanții financiare clare, rămâne riscul ca protecția promisă să fie mai degrabă una declarativă decât efectivă, susține Paul Dumbrăvanu. „Propunerile legislative românești reprezintă o reglementare superficială ce eșuează în abordarea cauzelor primare ale vulnerabilității cumpărătorilor, implementând mecanisme reactive în loc de sisteme preventive robuste și demonstrând o preferință implicită pentru interesele dezvoltatorilor”, declară acesta.

Insolvența ajută în continuare dezvoltatorii

Paul Dumbrăvanu atrage atenția că în cazul în care un dezvoltator imobiliar intră în insolvență, ca în cazul Nordis, investitorii în proiecte tot vor avea șanse mici să-și recupereze banii. Proiectul de lege adoptat de Senat propune acordarea unui rang privilegiat cumpărătorilor în procedura de insolvență, imediat după creanțele statului „Deficiența juridică fundamentală în acest caz este că acest privilegiu nu oferă prioritate față de creditorii garantați (băncile) care dețin ipoteci asupra activelor principale, respectiv terenul și construcția”, consideră specialistul. Creditorii garantați își vor exercita dreptul de preferință asupra bunurilor ipotecate înaintea distribuirii masei credale către creditorii privilegiați, lăsând adesea active insuficiente pentru satisfacerea creanțelor cumpărătorilor.

Recomandări

Paul Dumbrăvanu consideră dă, din punctul său de vedere, este nevoie de de următoarele reglementări pentru a implementa o protecție adevărată a investitorilor în sectorul imobiliar:

1. Implementarea unui sistem de garanții financiare obligatorii (de finalizare sau rambursare) emise de bănci sau societăți de asigurare
2. Reducerea plafonului pentru avans la 5-10% și definirea unui calendar de plăți granular, cu etape precise de construcție verificabile profesional
3. Introducerea conturilor escrow obligatorii administrate de terți (notari, bănci) pentru fondurile cumpărătorilor
4. Crearea unui Fond de Garantare al Dezvoltatorilor finanțat prin contribuții obligatorii, care să intervină în caz de insolvență
5. Implementarea unei responsabilități directe a băncilor pentru verificarea existenței garanțiilor și utilizarea conformă a fondurilor cumpărătorilor

„Legea Nordis” adoptată de Senat, pe scurt

În data de 14 aprilie 2025, Senatul României a adoptat cu o largă majoritate „Legea Nordis”, un proiect legislativ menit să prevină fraudele din sectorul imobiliar și să protejeze cumpărătorii de locuințe.

Printre principalele prevederi ale legii se numără:

• Limitarea avansului solicitat de dezvoltatori la maximum 15% din valoarea totală a locuinței la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare. Plățile ulterioare vor fi de 25% la finalizarea structurii și 25% la finalizarea instalațiilor.
• Obligația înscrierii în Cartea Funciară a promisiunilor de vânzare-cumpărare, pentru a preveni vânzarea aceleiași locuințe către mai multe persoane.
• Depunerea avansurilor într-un cont bancar separat, utilizabil exclusiv pentru dezvoltarea imobiliară. Folosirea acestor fonduri în alte scopuri va fi sancționată cu o amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului.
• În caz de faliment al dezvoltatorului, cumpărătorii vor beneficia de un statut de creditor privilegiat, situat imediat după creanțele statului. Totuși, în lipsa unei priorități față de creditorii garantați (precum băncile), această prevedere riscă să rămână fără efect practic, întrucât activele disponibile sunt de regulă deja ipotecate.