Potrivit unei analize realizate de Crosspoint Real Estate, numărul apartamentelor vândute în capitală în ianuarie–februarie a fost cu 18,6% mai mic decât în aceeași perioadă din 2025. În județul Ilfov, declinul a fost mai moderat, de 10,9%.
Evoluția vine după un an 2025 în care activitatea de pe piața rezidențială din zona metropolitană București–Ilfov încetinise deja. Volumul total al tranzacțiilor a scăzut cu 8,5% față de 2024, până la 55.297 de unități, în timp ce prețurile locuințelor noi au continuat să crească, ajungând la o medie de aproximativ 2.500 de euro pe metru pătrat, cu circa 20% peste nivelul anului precedent.
Deficit de proiecte noi
Potrivit analiștilor, încetinirea actuală reflectă în mare măsură un deficit acumulat de autorizări pentru proiecte rezidențiale, care începe să afecteze oferta de locuințe.
„Ceea ce vedem acum în piață este consecința unui deficit de autorizare acumulat pe parcursul mai multor ani, care se suprapune peste o cerere în așteptare și peste un cadru de reglementare în schimbare”, spune Oana Popescu, Head of Residential în cadrul Crosspoint Real Estate, afiliată internațional la Savills.
Datele indică faptul că pipeline-ul de proiecte rezidențiale este cel mai redus din ultimii cinci ani. În 2025 au fost emise doar 4.013 autorizații de construire pentru locuințe în zona București-Ilfov. Chiar dacă acest număr a crescut cu aproximativ 5% față de 2024, nivelul rămâne mult sub cel necesar pentru a acoperi cererea din piață.
Livrări ușor mai mari decât în 2024
Numărul locuințelor finalizate anul trecut a crescut ușor, dar această evoluție a fost determinată în mare parte de schimbări fiscale.
În 2025 au fost finalizate 17.293 de locuințe noi în București-Ilfov, cu aproximativ 2% mai mult decât în 2024. Creșterea a fost însă influențată de modificarea regimului TVA: cota redusă de 9% a devenit condiționată, din august 2025, de livrarea locuințelor până la finalul anului.
În aceste condiții, dezvoltatorii au accelerat lucrările pentru a se încadra în termen, ceea ce a generat un volum de livrări mai mare decât ar fi rezultat în mod natural din capacitatea de producție a pieței.
O schimbare cu impact asupra pieței este intrarea în vigoare a Legii 207/2025, care introduce reguli suplimentare pentru protecția cumpărătorilor de locuințe.
Deși legislația aliniază piața la standarde europene, ea poate complica finanțarea unor proiecte rezidențiale. Multe dezvoltări se bazează pe vânzări realizate înainte de finalizarea construcției – așa-numitele vânzări off-plan – pentru a susține fluxurile de finanțare. Restricțiile suplimentare ar putea face ca o parte dintre proiectele planificate să nu mai ajungă la stadiul de execuție.
În acest context, oferta de locuințe ar putea deveni și mai limitată în următorii ani, în special în zonele centrale ale capitalei și în segmentul premium.
Costurile de construcție, în creștere
Presiunile asupra pieței rezidențiale vin și din partea costurilor de construcție. Potrivit datelor Eurostat, România a înregistrat în 2025 una dintre cele mai mari creșteri ale costurilor de construcție pentru clădiri rezidențiale din Europa, de aproximativ 9%, comparativ cu o creștere de circa 1% la nivelul Uniunii Europene.
Diferența față de media europeană s-a accentuat începând cu 2022 și începe să se reflecte atât în prețurile finale ale apartamentelor, cât și în prudența dezvoltatorilor atunci când analizează lansarea unor proiecte noi.
Contextul macroeconomic complică și mai mult situația pieței rezidențiale. România a înregistrat în 2025 o inflație medie anuală de 7,3%, cea mai ridicată din Uniunea Europeană, în timp ce salariul mediu net a ajuns la aproximativ 1.120 de euro în decembrie 2025.
În paralel, rata șomajului a urcat la 6%, iar accesibilitatea locuințelor rămâne limitată. Achiziția unui apartament în București necesită în prezent echivalentul a șapte până la nouă ani de venit mediu net, potrivit analizei.
