Piața imobiliară din România intră într-o nouă etapă, în care cumpărătorul final devine mai exigent decât banca. Potrivit unei analize realizate de The List Estates, începutul de an în zona tranzacțiilor rezidențiale este marcat de un trend clar: transparența. Iar această schimbare nu pare să fie determinată exclusiv de modificările legislative recente, ci mai degrabă de o maturizare naturală a pieței.
Deși a fost intens discutată în spațiul public, legea supranumită „Nordis” nu a produs o ruptură vizibilă în comportamentul cumpărătorilor. În realitate, mulți dintre ei și-au creat propriile mecanisme de protecție înainte ca legislația să intervină. Astăzi, tot mai mulți clienți vin la vizionări însoțiți de ingineri, arhitecți sau consultanți tehnici și solicită un veritabil audit al proprietății înainte de semnarea oricărui document.
Dacă în cazul apartamentelor aproximativ 15% dintre cumpărători apelează la astfel de verificări suplimentare, în segmentul caselor procentul depășește 40%. Diferența este explicabilă: apartamentele sunt adesea percepute drept soluții temporare sau investiționale, în timp ce achiziția unei case este tratată ca un angajament pe termen foarte lung, uneori „pentru toată viața”.
De la randări spectaculoase la documentație tehnică completă
Unul dintre cele mai vizibile efecte ale acestei schimbări este trecerea de la decizii bazate pe randări și promisiuni de marketing la decizii fundamentate pe documente tehnice concrete. Cumpărătorii solicită din faza inițială proiectele de arhitectură, structură de rezistență, instalații electrice și sanitare, fișe tehnice ale materialelor utilizate și manuale ale echipamentelor instalate. În plus, cer fotografii din timpul execuției și detalii privind etapele de construcție.
În multe cazuri, specialiștii aduși de cumpărători analizează calitatea execuției, conformitatea cu proiectul, eficiența energetică reală și eventualele riscuri structurale sau de exploatare. Nivelul de rigoare este, uneori, comparabil sau chiar mai ridicat decât cel practicat de instituțiile bancare în procesul de evaluare pentru creditare.
Profilul noului cumpărător
Analiza arată că acest comportament este specific în special segmentului de vârstă 35–45 de ani. Sunt familii cu copii, persoane cu studii superioare și venituri peste medie, care tratează achiziția unei locuințe ca pe una dintre cele mai importante decizii financiare și personale. Pentru ei, siguranța construcției, calitatea execuției și costurile de întreținere pe termen lung sunt criterii esențiale.
Casa nu mai este doar un produs imobiliar, ci un proiect de viață. În acest context, verificarea atentă devine o formă de responsabilitate, nu o neîncredere excesivă.
Legislația vine să valideze un comportament deja existent
Schimbarea de mentalitate este susținută și de intențiile autorităților de a introduce obligații suplimentare de transparență pentru dezvoltatori. Un proiect anunțat de Guvern prevede obligativitatea furnizării, înainte de semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare, a documentației tehnice esențiale: planuri de arhitectură, structură, instalații, detalii despre materiale și caracteristici tehnice.
Măsura vine în contextul unor practici în care deciziile de achiziție erau luate exclusiv pe baza materialelor promoționale. Astfel, cadrul legislativ nu face decât să consolideze un comportament deja prezent în piață: cererea de informații verificabile și acces complet la datele tehnice ale proiectului.
Transparența, factor decisiv în încheierea tranzacției
Noua realitate pune presiune pe dezvoltatori. Cei care oferă acces deschis la documentație și acceptă verificări suplimentare câștigă încrederea clienților și finalizează tranzacții. În schimb, acolo unde apar diferențe între promisiuni și realitatea tehnică, cumpărătorii renunță.
În acest context, rolul agențiilor imobiliare se transformă. Ele nu mai sunt doar intermediari, ci filtre de credibilitate între dezvoltator și cumpărător. Facilitarea accesului la informații și specialiști devine parte integrantă a procesului de vânzare.
The List Estates, companie imobiliară 100% românească activă în special în zona de nord a Bucureștiului, gestionează un portofoliu de aproximativ 50 de ansambluri rezidențiale, majoritatea de tip boutique. Analiza realizată de companie arată că piața își creează propriile standarde de transparență, iar legislația nu face decât să le consacre ulterior.
.png)
