Raportul anual Colliers arată că această pauză a construcțiilor a schimbat echilibrul dintre cerere și ofertă: chiar dacă activitatea de leasing a încetinit vizibil, lipsa spațiilor moderne, bine poziționate și cu acces bun la transport a ținut chiriile la un nivel ridicat și a împins în sus prețurile cerute pentru clădirile de top.
Cifrele
În cifre, cererea totală de închiriere a scăzut cu circa 25% față de 2024, până la aproximativ 250.000 mp, iar cererea nouă s-a situat la aproape 90.000 mp. În același timp însă, piața a continuat să se strângă: rata de neocupare a coborât la 11,75% la finalul lui 2025, un minim al ultimilor cinci ani, de la circa 13% în anul anterior, iar chiriile medii solicitate au crescut cu aproximativ 3%, trecând ușor de pragul de 15 euro/mp.
„Piața nu se confruntă cu o lipsă generală de spații, ci cu un deficit tot mai evident de clădiri de calitate, amplasate în zone bine conectate”, explică Victor Coșconel, Partner și Head of Leasing Office & Industrial Agencies la Colliers.
Mesajul este esențial pentru a înțelege paradoxul ultimului an: nu toate spațiile sunt la fel, iar companiile care caută clădiri eficiente, cu specificații moderne și conectate la infrastructură se bat pentru un segment de ofertă tot mai îngust.
Polarizarea
Acest fenomen de polarizare se vede și în absorbția netă – indicatorul care arată cât spațiu s-a ocupat efectiv. În 2025, suprafața ocupată a crescut cu aproximativ 40.000 mp, unul dintre cele mai scăzute niveluri din ultimele două decenii. „O mare parte din spațiile disponibile este concentrată în clădiri mai vechi sau mai puțin bine poziționate, care rămân dificil de închiriat”, mai arată Coșconel. Cu alte cuvinte, stoc există, însă nu în zonele și la standardele cerute de chiriașii care își recalibrează strategiile post-pandemie.
Colliers avertizează că, la ritmul actual, spațiile disponibile ar putea fi absorbite în aproximativ patru ani, un orizont mai scurt decât în multe capitale europene, unde acesta depășește adesea un deceniu. Comparația este relevantă pentru investitori și dezvoltatori: Bucureștiul riscă să intre într-o perioadă în care clădirile bune devin rare, iar proiectele noi – chiar și puține – pot câștiga rapid tracțiune, dacă sunt în zone conectate și cu specificații actuale.
Tranzacți mari
În contrast cu prudența generală, anul 2025 a adus totuși tranzacții mari, care arată că apetitul pentru calitate nu a dispărut. Cea mai importantă a fost extinderea Adobe în U-Center, cu peste 13.000 mp. Împreună cu tranzacția inițială de acum doi ani, de 17.000 mp, aceasta devine una dintre cele mai mari tranzacții de cerere nouă intermediate de Colliers și una dintre cele mai semnificative din piața locală. Exemplele de acest tip sugerează că, atunci când produsul corespunde – clădire bună, localizare bună, eficiență – companiile sunt dispuse să investească.
Pe sectoare, cererea a fost relativ echilibrată. Serviciile financiare au generat 23% din cererea totală, urmate de IT&C (20%) și servicii profesionale (17%). Totuși, Colliers notează că IT&C rămâne mult sub nivelurile pre-pandemie, când sectorul ajungea frecvent la 40–50% din cererea totală. Este un indiciu că piața nu trece doar printr-un „hop” conjunctural, ci printr-o ajustare mai amplă legată de modul în care companiile folosesc spațiul, de politicile hibride și de presiunea pe costuri.
Și dimensiunea tranzacțiilor confirmă prudența: mărimea medie a scăzut la circa 1.400 mp, cu aproximativ 11% sub media ultimului deceniu. Mai multe tranzacții mici înseamnă, pentru proprietari, o nevoie mai mare de diversificare a bazei de chiriași și, posibil, o redesenare a proiectelor viitoare către suprafețe mai flexibile.
Diferențele între subpiețe sunt tot mai vizibile. În CBD, zona Centrală și Floreasca–Barbu Văcărescu, clădirile bine poziționate au rate de neocupare apropiate de minimele dinainte de pandemie, ceea ce le dă proprietarilor putere de negociere. Aici se vede și presiunea pe chirii: proiectele în dezvoltare testează deja niveluri peste vârful actual, de aproximativ 22 euro/mp, iar confirmarea prin tranzacții ar putea împinge chiriile treptat în sus în anii următori.
Perspective
După anul „zero” din 2025, livrările revin, dar lent: aproximativ 50.000 mp sunt estimați pentru 2026 și sub 100.000 mp pentru 2027, mult sub media anuală de 150.000 mp de dinainte de pandemie. Un ritm comparabil cu perioada de creștere ar putea fi atins abia în 2028. Între timp, Colliers observă o schimbare în politicile companiilor: tot mai mulți angajatori își cheamă oamenii la birou cel puțin trei zile pe săptămână, uneori chiar patru, iar discuțiile de leasing începute în a doua parte a lui 2025 ar putea susține o revenire graduală a cererii în 2026, dacă nu apar șocuri economice.
„Piața birourilor din București este încă sub nivelul altor capitale europene, cu un stoc de aproximativ 3,4 milioane de metri pătrați”, punctează Victor Coșconel. În zona metropolitană, aceasta înseamnă circa 1.500 mp la 1.000 de locuitori, indicator care arată că, pe termen lung, există spațiu pentru maturizare. „Pe termen lung fundamentele pieței sunt solide, iar lipsa spațiilor moderne va continua să susțină interesul pentru proiectele de calitate”, concluzionează el.
.png)
