Răzvan Nica, BuildGreen & CarbonTool: Costurile statului român cu clădirile și parcul auto ajung la 1,5%–1,7% din PIB

BuildGreen este o companie specializată în soluții de decarbonizare și de certificări verzi pentru clădiri și dezvoltatorul platformei all-in-one CarbonTool, care permite măsurarea, gestionarea, reducerea și raportarea emisiilor de carbon.

Potrivit lui Răzvan Nica, în urmă cu aproximativ 15 ani, conceptul de sustenabilitate era aproape absent din piața imobiliară.

„Dacă ne uităm la ultimii 15 ani, vedem o schimbare majoră. În 2010, când am început BuildGreen, termenul de sustenabilitate aproape că nu exista, iar despre decarbonizare nu se vorbea deloc. Se vorbea mai degrabă despre «verde». În primii ani, mai ales în perioada 2010–2015, sustenabilitatea a fost privită în principal ca un diferențiator de marketing, apărut după criza economică.”

Ulterior, între 2015-2020, sustenabilitatea a început să fie integrată treptat și în retail și industrial, pe fondul presiunii din partea finanțatorilor, pentru care standardele de sustenabilitate deveniseră deja o cerință.

„În această perioadă au apărut și câteva clădiri începute înainte de 2020 care au atins standarde foarte ridicate de sustenabilitate. Avem în București proiecte care se află în top 5 la nivel internațional în ceea ce privește certificările BREEAM sau LEED. Până în 2020, principalii factori care au împins această direcție au fost marketingul și nevoia de finanțare.”

După pandemie, însă, contextul s-a schimbat. Criza energetică, războiul din Ucraina și lansarea Green Deal au adus în prim-plan cerințele legale și problema consumurilor de energie, iar toate aceste lucruri au dus la o înțelegere mult mai clară a ceea ce înseamnă sustenabilitatea în proiecte. 

„Astăzi, clădirile sunt dezvoltate pornind de la performanța energetică, iar certificarea este mai degrabă o consecință a modului în care sunt proiectate, nu un driver al proiectării.”

Sustenabilitatea ca avantaj competitiv

• Fiecare segment al pieței imobiliare a ajuns la acest moment în ritmul său. Segmentul de office a fost primul, urmat apoi de retail și de cel industrial. Nu a existat un moment clar, dar beneficiile reale legate de costuri au devenit vizibile după finalizarea proiectelor.
• Chiar dacă, inițial, dezvoltatorii au adoptat aceste standarde mai degrabă din motive de marketing sau pentru a obține finanțare, rezultatele s-au văzut în exploatare, prin facturi mai mici. Odată ce au apărut mai multe proiecte sustenabile în piață, chiriașii au început să le ceară tot mai des. Astfel s-a creat un efect de bulgăre de zăpadă care s-a extins treptat în piață, în special în segmentul clădirilor de birouri de clasă A.
• Există mai multe tipuri de proiecte în care beneficiile reducerii de costuri operaționale s-au văzut foarte clar. În special în cazul proiectelor construite pentru exploatare, de exemplu clădirile de birouri realizate pentru un anumit client, unde rezultatele pot fi observate direct în activitatea de zi cu zi și în facturi. 
• În segmentul office există o particularitate: de obicei dezvoltatorul închiriază spațiul, iar costurile de operare sunt plătite de chiriaș. Însă în momentul în care proprietarul este și ocupantul clădirii, toate beneficiile rezultate din eficiența energetică rămân în buzunarul lui. 
• Am văzut astfel de rezultate și în proiecte industriale certificate încă din 2015–2016. Un exemplu este fabrica Arctic de la Ulmi, unde măsurile implementate au adus beneficii foarte rapide. Există și alte exemple, precum sediul Lidl, dar și clădiri unde avantajele au fost indirecte, prin creșterea atractivității proiectului.

Consumurile clădirilor acum 15 ani

• Acum 15 ani, proprietarii care știau exact cât consumă clădirile lor erau foarte puțini, îi puteam număra pe degete. Sistemele BMS existau, dar erau mai degrabă o „cutie neagră”. Era considerat un lucru bun să ai un astfel de sistem, pentru că așa era standardul importat pentru clădirile de birouri de clasă A, însă foarte puțini înțelegeau cu adevărat ce beneficii aduce. 
• Astăzi, situația s-a schimbat. Majoritatea clădirilor monitorizează consumurile și pot identifica principalii consumatori de energie și evoluția acestora în timp. Probabil 10–20% dintre clădirile de birouri de clasă A au deja sisteme BMS actualizate, iar unele folosesc sisteme dinamice de monitorizare sau chiar AI, care analizează datele și ajustează în timp real funcționarea echipamentelor. Cu 3-5 ani în urmă, acest lucru ar fi fost greu de imaginat, pentru că ar fi presupus o echipă care să analizeze permanent toate datele dintr-o clădire. Astăzi, tehnologia poate face aceste ajustări automat.

Rolul decarbonizării în strategia companiilor

• Multe companii percep decarbonizarea ca pe o cerință suplimentară, însă, în realitate, aproape toate o aplică deja în activitatea lor. Decarbonizarea nu ar trebui privită ca un obiectiv în sine, ci mai degrabă ca rezultatul optimizării modului în care funcționează un business: de la consumul de energie și utilizarea materiilor prime până la distanțele de transport. Toate aceste elemente sunt incluse în calculul amprentei de carbon.
• Amprenta de carbon devine un indicator numeric al performanței și sustenabilității unei companii sau al unei clădiri. Practic, ea sintetizează mai multe criterii care, în standardele de certificare, sunt separate pe categorii – poluare, mobilitate sau alte elemente de performanță. Deși calculul este complex, indicatorul este ușor de înțeles și, analizat în timp, permite urmărirea evoluției și compararea clădirilor, produselor sau activităților economice din perspectiva sustenabilității.

Impactul certificărilor asupra randamentului 

• Impactul se traduce, în primul rând, printr-un exit mai bun, pentru că o clădire certificată este mai atractivă pentru investitori. În același timp, contează și în relația cu finanțatorii, care, pe lângă certificările BREEAM sau LEED, urmăresc și alinierea proiectelor la taxonomia europeană, o cerință tot mai prezentă în sistemul financiar. 
• Toate aceste elemente susțin planul de business al dezvoltatorului. De multe ori, o dobândă cu câteva puncte procentuale mai mică, obținută datorită nivelului de certificare, poate acoperi chiar întreaga investiție făcută în zona de sustenabilitate.

Ce ar câștiga România din sustenabilitate

• Dacă privim România ca pe un business, putem spune că statul este cel mai mare proprietar și operator de clădiri. Majoritatea acestora sunt întreținute după modele vechi și nu sunt aliniate la cerințele actuale de eficiență energetică, ceea ce înseamnă că există un potențial foarte mare de reducere a consumurilor. 
• Am făcut o analiză și undeva între 1,5% – 1,7% din PIB este costul pe care statul îl are cu clădirile și cu parcul auto, pentru că vorbim de decarbonizare. Este un nivel comparabil cu bugetul unor ministere mari, precum Ministerul Agriculturii sau Ministerul Apărării Naționale.
• Soluțiile cele mai ușor de implementat sunt cele care aduc cele mai multe beneficii. Primul pas este reducerea risipei, prin contorizarea și monitorizarea consumurilor și prin identificarea punctelor în care apar cele mai mari pierderi. După această etapă pot fi implementate măsuri specifice fiecărui tip de clădire. Un exemplu este proiectul realizat împreună cu Primăria Sectorului 6 pentru mai multe școli, unde eficiența energetică a crescut semnificativ. Comparativ cu o școală obișnuită, consumul de energie a fost redus la jumătate.
• Ce nu măsori nu poți să reduci. Dacă ai sisteme de monitorizare și contorizare, poți identifica rapid unde sunt pierderile și poți interveni cu măsuri tehnice relativ simple.

Problema datelor necentralizate

• Cel mai simplu indicator al unui dashboard ar fi consumul de energie pe metru pătrat. Dacă comparăm clădiri similare, de exemplu spitale sau școli, putem vedea foarte rapid care dintre ele se abat de la medie și unde trebuie intervenit prima dată.
• Cred că statul român are deja aceste informații. Furnizorii de energie colectează date prin contoare inteligente, iar instituțiile statului au acces la ele prin Ministerul Energiei sau ANRE.
• Problema nu este neapărat lipsa datelor, ci modul în care sunt gestionate. Ele există, dar sunt răspândite în mai multe locuri și în formate diferite, în aplicații digitale, în tabele Excel, în documente Word sau chiar în formulare tipizate.
• Dacă avem date istorice, putem trage concluzii și putem înțelege evoluția consumurilor. Important este să privim lucrurile pe termen mai lung, nu doar până la următoarele alegeri, ci pe următorii zece ani.
• România, la fel ca restul Europei, are obiective de decarbonizare, iar până în 2050 clădirile trebuie să ajungă la nivel net zero. Problema este că peste 90% dintre clădirile care vor trebui să atingă acest obiectiv sunt deja construite. De aceea, optimizarea clădirilor existente este esențială. Dacă începem mai devreme, beneficiile vor apărea mai repede, iar economiile care par mici la început devin semnificative în timp.

Un mit despre sustenabilitate

• Cel mai mare mit, din punctul meu de vedere, este că sustenabilitatea este scumpă și că ar fi ceva fundamental diferit de modul în care sunt realizate proiectele. Comparativ cu acum 10 ani, astăzi există expertiză în piață, proiectanții sunt familiarizați cu standardele, iar soluțiile pot fi implementate mult mai ușor. Tehnologia există, iar informațiile sunt mult mai accesibile. În aceste condiții, nu cred că există dezvoltator care, dacă își dorește, să nu poată atinge un nivel ridicat de performanță.

Ce urmează după certificare

• Nu cred că ar trebui să urmeze ceva special după obținerea unei certificări. Certificarea ar trebui să fie o consecință a proiectului. După aceea urmează operarea clădirii în viața de zi cu zi, așa cum a fost gândită de la început. Un proiect trebuie să fie sustenabil din punct de vedere al business-ului, nu doar din perspectiva certificării verzi.
• Astăzi, foarte puțini dezvoltatori mai construiesc speculativ. Mulți dezvoltă proiecte pe care intenționează să le opereze pe termen lung, iar asta îi face să se gândească la ciclul de viață al clădirii. Chiriașii vin și pleacă în cicluri de 5, 7 sau 10 ani, iar dacă o clădire este certificată la finalizarea construcției, dar nu este operată corect, ea se poate degrada în câțiva ani și își poate pierde competitivitatea în piață.
• Certificarea creează, de fapt, infrastructura și instrumentele necesare pentru operarea clădirii. Din acel moment, operarea trebuie doar să preia aceste instrumente și să le folosească mai departe.
• Certificarea este, în esență, rezultatul unui proiect bine realizat. A existat o perioadă în care era privită mai degrabă ca un obiectiv de marketing, însă acest lucru s-a schimbat. Astăzi, certificarea apare ca un efect firesc al calității proiectului, pe fondul înăspririi legislației și al creșterii competiției din piață.

Calitatea proiectelor din România vs. Europa

• Când am început să lucrăm și în afara României, ne așteptam ca modul de construire să fie foarte diferit. În realitate, în Europa Centrală și de Est standardele sunt destul de similare. În unele cazuri, am fost chiar plăcut surprinși să vedem proiecte din România de o calitate mai bună decât unele din regiune. Chiar și când am început să lucrăm în Germania aveam așteptări foarte mari, însă am constatat că proiectele din București nu sunt cu nimic mai prejos.
• Clădiri precum Globalworth Square sau Business Garden, care se află în topul certificărilor internaționale, își merită pe deplin locul. Comparându-le cu proiecte din alte piețe, inclusiv din Europa de Vest, nivelul lor este similar.
• Un lucru interesant ține și de materialele folosite. Analizele de tip Life Cycle Assessment arată că amprenta de carbon a unor clădiri de birouri din București este mai mică decât a unor clădiri similare din Germania. Explicația este simplă: presiunea asupra costurilor îi determină atât pe beneficiari, cât și pe constructori să refolosească materialele cât mai eficient pe șantier, ceea ce reduce consumul total de materiale.

Oportunități pentru proprietarii de clădiri

• Oportunitățile vin în principal din zona de operare. Există clădiri, mai ales în centrul Bucureștiului, construite înainte de criza din 2010, care acum se eliberează, uneori și din cauza pierderii competitivității. Acestea au însă locații foarte bune și pot fi îmbunătățite sau modernizate prin integrarea celor mai noi sisteme.
• Practic vorbim despre ciclul de viață al unei clădiri. După 15–20 de ani, este normal ca o clădire să ajungă într-un punct în care are nevoie de renovare și actualizare. Am văzut deja astfel de exemple în piață.
• Astăzi, proprietarii au la dispoziție mult mai multe informații, tehnologii și instrumente care îi ajută să analizeze performanța clădirilor și să ia decizii informate despre modernizare și competitivitate.

Fast track

• Sustenabilitatea pentru cei mai mulți dezvoltatori imobiliari reprezintă: un cost.
• Clădirile construite în urmă cu 15-20 de ani vor deveni: viitoarele clădiri cu o performanță foarte ridicată.
• Un trend care va domina următorii 5 ani va fi: sustenabilitatea.
• Cea mai mare vulnerabilitate a pieței imobiliare locale este: neadaptarea.
• Adevăratul avantaj competitiv în piața imobiliară în 2030 sau 2035 va fi: eficiența.

‍