Raportul arată totodată că aproximativ 70% dintre tranzacțiile M&A românești nu au valoarea comunicată public, ceea ce înseamnă că activitatea efectivă depășește ce apare în statistici.
La nivelul pieței în ansamblu, valoarea estimată a imobiliarelor românești a ajuns la aproximativ 1,16 trilioane de euro în 2025, cu o creștere anuală de 2,2%. Motorul acestei creșteri a fost segmentul rezidențial, care reprezintă circa trei sferturi din valoarea totală a pieței. În schimb, tranzacțiile și valoarea investițiilor sunt dominate de segmentul comercial.
Activele comerciale, motorul tranzacțiilor
Birourile, spațiile industriale și de retail sunt activele care concentrează valoarea reală a pieței de M&A imobiliare. România dispunea, la finalul lui 2025, de aproximativ 8 milioane de metri pătrați de spații industriale, 4,7 milioane mp de retail modern și 3,4 milioane mp de birouri moderne în București.
Un element neobișnuit pentru 2025 a fost faptul că nu s-a înregistrat nicio livrare de spații noi de birouri în capitală, o premieră pentru piața bucureșteană, care a avut un efect stabilizator. Astfel, chiriile s-au menținut ferme, fără presiune descendentă asupra valorilor. Chiriile prime pentru retail s-au plasat între 80 și 85 de euro pe metru pătrat pe lună, reflectând cererea solidă pentru centrele comerciale dominante.
Pe segmentul industrial, chiriile au coborât ușor, la 3,8–4,8 euro/mp/lună, pe fondul creșterii ofertei și al unei atitudini mai rezervate din partea ocupanților. Randamentele au rămas, în general, stabile, un semnal că investitorii nu și-au pierdut apetitul pentru activele generatoare de venituri din România, se arată în studiul EY.
Cine investește și de unde vine capitalul
Sursele de capital au rămas diversificate. Marea Britanie s-a clasat pe primul loc în rândul investitorilor străini, urmată de România, capitalul local reprezentând 27% din total, și de Cehia. Investitorii internaționali au continuat să domine tranzacțiile de dimensiuni mari, intensificând competiția pentru activele și portofoliile de calitate.
Printre jucătorii activi s-au numărat M Core în retail, CPI Property Group în logistică și Granit în birouri, alături de Pavăl Holding pe segmentul local de birouri.
Din perspectiva subsectoarelor, logistica, parcurile de retail și ospitalitatea s-au evidențiat drept cele mai atractive segmente. Investitorii au manifestat o preferință clară pentru platforme scalabile, active regionale dominante și proprietăți cu fluxuri de numerar stabile, corelate cu inflația. Activitatea din orașele secundare a câștigat tracțiune, susținută de diferențiale de randament favorabile și de o intensitate competitivă mai redusă comparativ cu Bucureștiul.
„România continuă să atragă atât capital local, cât și internațional, sectoarele imobiliar, ospitalitate și construcții conducând activitatea de fuziuni și achiziții pentru al treilea an consecutiv. Randamentele stabile, oferta limitată de spații noi de birouri și apetitul susținut al investitorilor pentru active generatoare de venituri consolidează relevanța strategică a sectorului", afirmă Bogdan Mitroi, Manager Transactions & Corporate Finance la EY-Parthenon.
Acesta avertizează totodată că temperarea creșterii în comercial și intrarea pe piață a unor noi proiecte de retail cresc complexitatea execuției și structurării tranzacțiilor, o realitate cu care investitorii se vor confrunta tot mai des în 2026.
Perspectivele pentru 2026
Pentru 2026, analiștii EY nu anticipează o schimbare de direcție, ci o selectivitate mai mare din partea investitorilor. Segmentul comercial este estimat să crească cu aproximativ 1,2% pe an în următorii trei până la cinci ani, un ritm mai moderat față de rezidențial, dar care reflectă maturizarea pieței.
Activele industriale și logistice vor rămâne în centrul atenției, susținute de tendințele de nearshoring, de extinderea capacităților de producție și de investițiile în infrastructură finanțate din fonduri europene.
Retailul intră, la rândul său, într-un nou ciclu, iar aproximativ 700.000 de metri pătrați de spații moderne sunt preconizați să fie livrați în următorii cinci ani, cu accent pe orașele din afara Bucureștiului.
Durata tranzacțiilor este de așteptat să rămână extinsă, iar structurarea lor să devină mai complexă, în special în cazul achizițiilor de platforme și al restructurărilor de portofolii. Factorii care vor face diferența vor fi disciplina în stabilirea prețurilor, calitatea activelor, conformitatea cu criteriile ESG și accesul la finanțare, mai precizează autorii raportului.
.png)
.png)
