Analiză. Ce urmează în imobiliare? Autorizarea întârzie, livrările încetinesc și presiunea pe preț crește. Green Angels: „Vom înregistra creșteri de prețuri de două cifre anual în lipsa unor soluții”

Piața imobiliară din România a trecut în ultimele decenii prin valuri de creștere, stagnare și ajustare, iar datele ne ajută să înțelegem cum s-au mișcat lucrurile în profunzime, dincolo de percepții și titluri de presă. De ce contează?

Numărul autorizațiilor de construire pentru clădiri rezidențiale a scăzut cu 2,1% în primele patru luni ale anului 2025, comparativ cu aceeași perioadă a anului 2024, iar aceasta este aparent o știre banală, dacă nu o corelăm cu livrările de locuințe noi, cu evoluția prețurilor și cu impactul sectorului imobiliar în PIB, după cum a explicat Georgian Marcu, fondator al companiei de consultanță imobiliară Green Angels Real Estate, pentru Termene.ro.

„În 2024 am înregistrat cea mai mare creștere de preț din domeniul imobiliar, undeva între 15-20%, conform studiilor din piață. Locuințele noi au o pondere importantă în total tranzacții. Numărul autorizațiilor de construire de astăzi și suprafața total autorizată ne spune undeva va fi piața imobiliară peste doi ani din punct de vedere al livrărilor de locuințe noi și, din păcate, tendința în ultimii trei ani a fost una de scădere atât ca număr de autorizații, cât și din perspectiva suprafeței utile autorizate”.

Ce urmează în imobiliare

Autorizațiile de construire ne arată în ce direcție merge piața, în contextul în care ritmul acestora scoate la iveală intențiile dezvoltatorilor. Un ciclu de dezvoltare durează în medie doi ani, de la autorizație până la finalizarea proiectului.

„Concluzia mea ar fi că în lipsa unor soluții imediate pentru a debloca autorizarea de noi locuințe presiunea pe preț va fi imensă și vom înregistra creșteri de două cifre anual, în următorii doi ani, în lipsa unor evenimente majore la nivel macroeconomic.”

În 2024 au fost emise peste 35.600 de autorizații de construire la nivel național, conform datelor provizorii de la Institutul Național de Statistică (INS), înregistrând o creștere ușoară de sub 3% față de anul anterior.

O analiză pe ultimii cinci ani arată că numărul autorizațiilor de construire la nivel național a înregistrat o creștere de peste 24% în 2021, până la aproape 51.300 de autorizații, în contextul în care dezvoltatorii anticipau o cerere mai mare după pandemie. Însă, numărul autorizațiilor a scăzut aproape 15% în 2022 și au continuat să scadă și în 2023, cu circa 20%.

Ritmul pieței se vede și în suprafața totală autorizată, un indicator care completează imaginea autorizațiilor. Dacă între 2020 și 2022 avem valori ridicate, semn de încredere în piață, începând cu 2023 suprafețele scad, ceea ce indică o redimensionare a proiectelor.

Dacă facem un pas în spate, vedem că vârful istoric în suprafața totală autorizată a fost atins în 2008, cu aproape 15 milioane mp autorizați. După criza financiară a urmat o cădere semnificativă: în 2009, suprafața scade la doar 8,8 milioane mp, reflectând prudența investitorilor și cererea redusă.

Relansarea a început treptat și atins din nou un maxim local în 2021, cu peste 12 milioane mp autorizați. Anul 2022 a adus o scădere ușoară, până la 11,4 milioane mp autorizați, însă în 2023 vedem o scădere bruscă, spre 8,6 milioane mp autorizați. Chiar dacă anul 2024 a adus o creșterea ușoară pe datele provizorii, rămânem sub 9 milioane mp autorizați.

Livrările de locuințe noi

Numărul locuințelor livrate anual oferă o imagine clară a ritmului de dezvoltare. După 1990, ritmul locuințelor noi livrate a scăzut aproape constant până în anul 2000, când se situa la sub 27.000 de unități. Piața a început să se redreseze în 2004, când a trecut de pregul de 30.000 pe an, culminând cu un vârf în 2008, când s-au livrat peste 67.000 de locuințe.

Perioada 2011–2014 a fost una de corecție, cu livrări în jur de 40.000–45.000 pe an. Însă între 2015 și 2020, livrările cresc din nou. Vârful absolut a fost atins în 2022, cu 73.332 locuințe, urmat de un declin ușor în 2023 (70.957) și o scădere mai pronunțată în 2024, până la 60.787 unități (date provizorii).

Dacă ne uităm doar la București-Ilfov, vedem o evoluție diferită. După 1990, ritmul livrărilor a fluctuat, iar începând cu anul 1996 a rămas sub 3.000 de unități pe an până în 2004, când a depășit acest prag.

Numărul livrărilor a crescut constant în anii următori, până la un vârf de peste 10.000 de locuințe în 2008. Perioada post-criză a adus o scădere, dar în 2015 nivelul livrărilor a depășit 11.000 de locuințe.

Vârful istoric a fost atins în anul 2021, când au fost livrate peste 22.000 de unități, iar apoi a scăzut ușor de la an la an. Datele provizorii pe 2024 arată 16.979 de unități livrate în București-Ilfov.

Tranzacțiile imobiliare

„Tranzacțiile imobiliare au o pondere de 7% din PIB, construcțiile 8%, în total 15% din PIB-ul României”, a explicat Georgian Marcu, pentru a sublinia importanța sectorului pentru economia românească.

În 2024 s-au tranzacționat în România 168.960 de unități individuale, cu 7% peste nivelul din 2023, conform datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Consultantul a atras atenția anterior asupra unor capcane care intervin asupra acestor cifre.

„Atenție, în aceste tranzacții raportate de ANCPI, pe lângă locuințe sunt incluse locuri de parcare și boxe. În realitate, numărul locuințelor tranzacționate anual este mult mai mic decât cel pe care îl vedem raportat de ANCPI.”