Piața rezidențială devine mai inaccesibilă pentru oamenii cu venituri medii, în contextul în care prețurile au crescut în ultimii ani, iar oferta de locuințe noi a continuat să scadă, după cum a explicat Georgian Marcu, fondator al companiei de consultanță imobiliară Green Angels Real Estate.
„Cu livrări în scădere în 2024, înregistrând -15% la nivel național, respectiv -19,6% la nivel de București-Ilfov, iar în primele șase luni din 2025 cu un -6% comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, presiunea pe preț va fi din ce în ce mai mare, făcând piața din ce în ce mai inaccesibilă oamenilor cu venituri medii”, a declarat Georgian Marcu pentru Termene.ro.
Georgian Marcu este unul dintre cei mai cunoscuți agenți din piața imobiliară din București și își dezvoltă activitatea sub firma de consultanță Green Angels SRL (RO22652293). Firma a avut afaceri de circa 649.000 de lei în 2024, în creștere cu 201% față de anul anterior, un profit net de 410.500 de lei, comparativ cu o pierdere în 2023, respectiv un angajat.
1. Ce așteptări aveți pentru 2026?
Mă aștept ca 2026 să fie un an complicat pentru piața imobiliară. Venim după doi ani consecutivi de creștere a prețurilor, cu un +34% la prețurile solicitate, după un an măcinat de tot felul de discuții politice, după majorări de taxe și impozite care mănâncă din venitul disponibil, dar și după ce guvernul a renunțat la cota redusă de TVA pentru locuințele sociale, respectiv după o majorare de TVA pentru celelalte locuințe noi. Mă aștept ca toate aceste măsuri să afecteze cererea de proprietăți imobiliare, cel puțin pe termen scurt.
Lucrul care mă îngrijorează însă și mai mult este partea de ofertă de locuințe nou construite. Cu livrări în scădere în 2024, înregistrând -15% la nivel național, respectiv -19,6% la nivel de București-Ilfov, iar în primele șase luni din 2025 cu un -6% comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, presiunea pe preț va fi din ce în ce mai mare, făcând piața din ce în ce mai inaccesibilă oamenilor cu venituri medii.
Pentru a avea tabloul complet, intrăm în 2026 cu o capitală europeană care încă nu are un Plan de Urbanism General (PUG), la 15 ani de când a expirat, din 2020 și până astăzi nu mai există niciun PUZ realizat pentru un proiect rezidențial, terenurile care aveau PUZ-uri efectuate până în 2020 au început să se epuizeze. Asta deși București-Ilfov a generat undeva la aproximativ 30% din totalul tranzacțiilor făcute la nivel național.
În concluzie, mă aștept ca 2026 să fie un an cu tranzacții în scădere comparativ cu 2025, din cauza scăderii gradului de accesibilitate, cu o perioadă mai lungă de vânzare (îți va lua mai mult timp să vinzi o proprietate), dar și prețuri în creștere, pe fondul ofertei reduse.
Aș mai pune un pariu pentru 2026, va fi anul în care se va reintroduce cota de TVA redusă. La un calcul sumar, România a pierdut anul trecut 1 mld. euro doar din reducerea numărului de unități nou livrate.
Din acest miliard, aș estima că peste 80% din bani ar fi rămas în țară sub forma achizițiilor de materiale de construcții, salarii și taxe. Renunțarea la cota de TVA redusă va duce la diminuarea semnificativă a investițiilor în proiecte care se adresează acestui segment de piață. Și vorbim de un volum de 3 mld. euro tranzacționabili anual, aproximativ 70% din piața locuințelor noi.
Nu există calcul economic care să justifice sacrificarea dezvoltării pentru o creștere de TVA, iar guvernul va înțelege acest fapt în a doua perioadă a anului 2026.
2. Care este principala provocare pe care o vedeți la orizont? Cum gestionați?
Principala provocare pe care o vedem este impredictibilitatea fiscală și legislativă. TVA-ul în domeniul imobiliar s-a schimbat de 4 ori în ultimii 5 ani, regimul microîntreprinderilor s-a schimbat și el, impozitarea proprietăților, taxarea dividendelor, toate acestea afectează piața și implicit activitatea noastră într-o anumită măsură.
3. Care este principalul proiect de dezvoltare sau de investiții la care lucrați 2026? Care e prioritatea zero? Detaliați.
Sunt trei planuri prioritare în 2026. Două dintre ele vor fi clarificate în primele șase luni ale anului, al treilea probabil se va întinde pe termen mai lung.
Primul se referă la cum aș putea exploata cât mai mult experiența acumulată. Am împlinit 18 ani de când am înființat Green Angels, respectiv 20 de ani de când activez în domeniul imobiliar.
Deși poate părea că a fost un maraton, realitatea este că a fost o serie de (multe) sprinturi realizate unul după altul. Da, poate că am avut niște rezultate excepționale, nouă anuale și bienale de arhitectură în portofoliu, mii de apartamente tranzacționate, de două ori desemnat „Agentul Anului” în România, dar de fapt am crescut odată cu piața.
Acum mult timp, când am stabilit misiunea, viziunea și valorile Green Angels, am stat și am vrut să înțeleg care va fi parcursul meu în anii care vor urma. Acum cred că este momentul oportun pentru a ne gândi la următorii 20 de ani, piața va intra într-o nouă etapă de dezvoltare, iar noi trebuie să înțelegem cum putem fi acolo pentru a aduce plusul de valoare pe care îl vor căuta viitorii noștri clienți.
Suntem în discuții pentru a ne ocupa de ceea ce ar putea fi cel mai mare proiect din istoria Green Angels. Arhitectură, design, dezvoltator cu care ești mândru să lucrezi, produs de top. Ar îndeplini toate criteriile noastre și ne-ar putea ține destul de ocupați în următorii patru ani. Doar ca și acum doi ani am avut o astfel de discuție cu un potențial partener, dar din păcate nu ne-a ieșit. Promit să vă țin la curent.
Ultimul plan, dar nu cel din urmă, este cel al aplicațiilor tehnologiei în real estate. Se tot vorbește de proptech, în ultimii zece ani, dar în realitate nu prea s-a întâmplat nimic dincolo de faptul că „au fost arse” câteva miliarde de dolari în acest domeniu,
Domeniul imobiliar este în realitate unul dintre cele mai puțin afectate domenii de evoluția tehnologiei. În perioada următoare încerc să înțeleg ce poate face AI-ul, care ar putea fi impactul în domeniul imobiliar și, cine știe, poate găsim noi soluția aia care să schimbe industria imobiliară. Dar acesta este un proiect pe termen lung și foarte lung, va merge dincolo de 2026.
.webp)
