Achiziția unui sediu pentru firmă. Explicațiile specialiștilor legate problemele care apar din lipsa cadastrării unui spațiu din imobil

• Companiile care vor să achiziționeze un spațiu comercial trebuie să verifice, între altele, dacă toate elementele construcției sunt trecute în cadastru. In caz contrar, obținerea avizelor necesare pentru aceste componente poate dura luni de zile, întârziere ce conduce uneori la anularea deal-ului, a explicat pentru termene.ro Cristina Pisaltu, Președintele Patronatului Agenților Imobiliari din România (PAIR).

De asemenea, la achiziția unui spațiu comercial trebuie ținut cont de destinația inițială a acestuia, care ar trebui să corespundă cu scopul cumpărătorului. Astfel, firmele trebuie să ia în calcul că schimbarea activității comerciale poate conduce la pierderea autorizației de funcționare, ce e strict legată de autorizația de construire, a mai spus președintele PAIR.

După cum a detaliat aceasta, „în cazul unei investiții în active imobiliare făcută de către o societate comercială, trebuie departajat între utilizarea ca punct de lucru și folosirea acesteia ca generatoare de profit prin închiriere sau revânzare. Este important de știut faptul că autorizațiile de construire sunt legate de activitatea comercială stipulată în proiect, iar schimbarea acesteia poate anula autorizarea de funcționare inițială. Orice construcție sau modificare apărută ulterior proiectului avizat necesită noi aprobări și actualizarea cadastrului, indiferent dacă este vorba doar de un gard, o rampă sau o cale de acces”.

Cristina Pisaltu a oferit și câteva ponturi despre elementele generale ale unei tranzacții, cum ar fi alegerea intermediarului, a notarului și orientarea în funcție de preț.

Alegerea agenției și orientarea în funcție de preț

Astfel, unul dintre elementele care poate facilita o tranzacție complexă sunt agențiile imobiliare ce se pot ocupa de ”analiza contractului, urmărirea etapelor de edificare până la recepția finală (pentru achizițiile în fază de proiect), chiar și negocierea prețului”.

În lipsa unei recomandări, agențiile sunt selectate de regulă de pe site-urile de specialitate. Ce element ne garantează că facem o alegere bună?

„Există proactivitate, empatie și determinare din partea acestora? Sunt dispuși să negocieze în numele dumneavoastră? Au agentul sau agenția instrumentele de marketing și publicitate adecvate? Dacă bifăm toate căsuțele, recomand un agent cu experiență în zona vizată, cu un portofoliu serios și o vechime pe piață. Există, din fericire, agenții mari, cu servicii complexe, dar trebuie luat în calcul faptul că prospecția și negocierea se fac unu la unu, ochi în ochi”, spune președintele PIAR.

În schimb, agențiile care apelează la un marketing agresiv doar pentru a atrage clienți, ar trebui evitate. O practică la care acestea recurg adesea este de a lista proprietăți deja vândute, de regulă oferte excelente sub raportul calitate/preț.

„Bait and switch este o tehnică inventată departe peste granițele noastre, dar care este prezentă și aici, nu doar în domeniul imobiliar. Dacă un agent vă spune că o proprietate prezentă online tocmai a fost vândută, vă sfătuiesc să găsiți altă opțiune, cu un cod etic asumat”, recomandă specialistul.

Raportarea la preț

Un agent imobiliar poate oferi feedback și în privința prețului tranzacției, însă pentru o evaluare corectă ar trebui apelat la un for specializat, cum este ANEVAR.

După cum explică Cristina Pisaltu, expertiza ANEVAR este cu atât mai necesară cu cât  „în lipsa grilei notariale actualizate, nu se pot verifica sumele tranzacțiilor anterioare, iar site-urile de profil listează intenția de preț a vânzătorului, propagând astfel un preț pe metru pătrat, uneori cu 20% mai mare, ceea ce accentuează fenomenul de emotional pricing.

În acest context, expertiza ANEVAR este cel mai eficient instrument de evaluare a unei proprietăți prin prisma valorii complexe a unei investiții imobiliare”.

Alegerea notarului

Notarul și actele premergătoare tranzacției sunt un alt element extrem de important.  Deși ”există posibilitatea ca un dezvoltator să obțină un onorariu mai mic, chiar și pentru cumpărător, este recomandabil ca acest avantaj să fie gestionat direct de către client, prin alegerea unui cabinet notarial care îi poate servi interesele pe termen lung”, recomandă specialistul cotat. În plus, ”notarul trebuie privit ca un asset, ca un aliat pe care îl avem de-a lungul vieții, nu doar în această tranzacție. Actele sunt importante, uneori încurcate, alteori complet lipsă”.

Odată ales notarul, un prim act ce ar trebui încheiat este  precontractul, ce vine cu garanții suplimentare, în special pentru cei care fac achiziții în faza de proiect. Astfel, spune președintele PAIR, „cumpărătorul unui produs imobiliar aflat în fază de proiect trebuie să știe că o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, făcută, așa cum recomand cu tărie, în fața notarului, se poate înscrie în cartea funciară a terenului pe care se edifică spațiul construit. Este un demers cu cost minim, dar generează o «poliță asiguratorie» pentru cumpărător”.