În 2025, volumul total al tranzacțiilor imobiliare din România a ajuns la aproximativ 525 de milioane de euro, cu aproape 30% sub nivelul din 2024, când piața a atins 750 de milioane de euro. Potrivit consultanților Colliers, scăderea nu reflectă o lipsă de interes din partea investitorilor, ci amânarea unor tranzacții majore și impactul incertitudinilor politice interne din anul anterior.
La nivel regional, 2025 a marcat trecerea de la o perioadă de așteptare la una de execuție efectivă a tranzacțiilor. După doi ani în care diferențele dintre așteptările cumpărătorilor și cele ale vânzătorilor au blocat piața, investitorii au început să închidă acorduri într-un ritm mai susținut, pe baze de evaluare mai realiste.
„Capitalul autohton a devenit un factor de stabilitate. În ultimul deceniu, investitorii români au plasat aproximativ 1,8 miliarde de euro, ajungând la o pondere de circa 20% din total, peste nivelul investițiilor sud-africane și al celor din Marea Britanie, Cehia sau Austria. Este un semnal clar al maturizării economiei locale”, explică Ionuț Mandanac, Associate Director Capital Markets în cadrul Colliers.
Retailul și birourile au susținut piața
În 2025, cele mai active segmente au fost retailul și birourile. Retailul a generat aproximativ 38% din volumul total al tranzacțiilor. Cea mai importantă tranzacție a anului a fost vânzarea unui portofoliu de parcuri comerciale de aproximativ 32.000 mp către fondul britanic M Core, pentru circa 57 de milioane de euro. Împreună cu alte achiziții realizate în Focșani și Suceava, M Core a devenit cel mai mare investitor al anului, cu aproape 29% din volumul pieței.
Segmentul de birouri a generat circa 31% din volumul total și a adus investitori noi pe piața locală. Prima fază a proiectului Equilibrium din București a fost achiziționată de fondul maghiar Gránit Asset Management pentru aproximativ 52 de milioane de euro. De asemenea, clădirea Victoria Center a fost cumpărată de Solida Capital, investitor din Orientul Mijlociu activ în mai multe piețe europene. Intrarea acestor jucători noi indică o atractivitate în creștere a pieței românești și susține lichiditatea pe termen lung.
În sectorul hotelier, vânzarea Hilton Garden Inn Bucharest Airport, estimată la circa 40 de milioane de euro, reprezintă a doua cea mai mare tranzacție hotelieră din istoria pieței locale. Potrivit Colliers, relevanța acestei tranzacții ține și de faptul că este vorba despre un hotel nou, dezvoltat de la zero, ceea ce îl transformă într-un produs investițional matur și atractiv pentru capitalul instituțional.
Randamente stabile și finanțare în revenire
Randamentele pentru proprietățile de top s-au menținut stabile în 2025: 7,25% pentru centrele comerciale dominante, 7,50% pentru birourile premium și 7,75% pentru spațiile industriale de top. Spre deosebire de alte piețe din regiune, unde randamentele au înregistrat ajustări, în București acestea au rămas constante, indicând un echilibru între așteptările cumpărătorilor și ale vânzătorilor.
Pe partea de finanțare, băncile au rămas deschise pentru activele performante. Cea mai mare refinanțare din istoria pieței locale – peste 500 de milioane de euro pentru proiectele AFI Cotroceni, AFI Brașov și AFI Ploiești – a fost încheiată în 2025. Pentru proiectele solide, marjele de finanțare se situează între 200 și 250 de puncte de bază, ușor sub nivelurile din anii anteriori.
În același timp, schimbările frecvente din legislația fiscală determină investitorii să analizeze mai atent structura tranzacțiilor. Aspecte precum deductibilitatea costurilor de finanțare, recuperarea pierderilor fiscale sau impactul impozitului minim pe cifra de afaceri influențează direct randamentele și strategiile de investiție.
Europa Centrală și de Est își revine
La nivel regional, cele șase piețe majore din Europa Centrală și de Est – Bulgaria, Cehia, Polonia, România, Slovacia și Ungaria – au atras investiții de 11,6 miliarde de euro în 2025, cu 31% peste anul anterior. Volumul se apropie de nivelurile pre-pandemie, când tranzacțiile anuale se situau între 13 și 14 miliarde de euro.
Creșterea a fost susținută în principal de Polonia și Cehia, fiecare cu volume de peste 4 miliarde de euro. Investitorii din regiune au generat 64% din totalul tranzacțiilor, capitalul din vestul Europei a avut o pondere de 17%, iar cel din Statele Unite aproximativ 11%.
Într-un context global marcat de volatilitate și tensiuni geopolitice, Europa Centrală și de Est este percepută din nou ca o zonă atractivă, care oferă randamente competitive și un nivel de risc considerat gestionabil.
Perspective pentru 2026
Pentru 2026, Colliers anticipează o creștere moderată a investițiilor, pe fondul stabilizării randamentelor și revenirii lichidității. În România, anul a început deja cu o nouă tranzacție instituțională de birouri – Equilibrium 2 – și cu un portofoliu consistent de acorduri aflate în negociere. Într-un scenariu favorabil, volumul investițiilor ar putea depăși 750 de milioane de euro și chiar pragul de 1 miliard de euro.
Evoluția va depinde însă de stabilitatea politică internă și de contextul internațional. Un semnal pozitiv vine din zona macroeconomică: randamentele obligațiunilor suverane românești au scăzut la cel mai redus nivel din ultimii aproape doi ani, iar diferența față de obligațiunile germane s-a redus, ceea ce indică o percepție îmbunătățită asupra riscului.
„Pentru 2026, anticipăm rezultate semnificativ mai bune decât în ultimii doi ani. Lichiditatea revine în regiune, iar România beneficiază de fundamente solide. Dacă mediul politic rămâne stabil și nu apar șocuri externe majore, piața investițională poate intra într-o fază de revenire sustenabilă”, conchide Robert Miklo, Head of Capital Markets la Colliers.
.png)
