ANAF schimbă Formularul 217 pentru impozitul din transferul proprietății sub condiție suspensivă. Este și cazul achizițiilor de locuințe
- Președintele Agenției Naționale de Administrare Fiscală (ANAF) a emis un ordin prin care se aprobă modelul și conținutul formularului 217, destinat declarării impozitului pe veniturile obținute din transferul dezmembrămintelor dreptului de proprietate sub condiție suspensivă. În această categorie intră și contractele de achiziție de locuințe prin promisiuni de cumpărare sau credite ipotecare.
Modificările aduse prin Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 138/2024 asupra Codului fiscal stabilesc că persoanele fizice care încasează venituri din transferuri imobiliare sub condiție suspensivă trebuie să declare și să plătească impozitul aferent.
Potrivit dispozițiilor art.111 din Codul fiscal, persoanele fizice care încasează venituri din transferul dezmembrămintelor dreptului de proprietate sub condiție suspensivă, datorează impozit:
- a) pentru veniturile determinate și încasate ulterior autentificării actului notarial prin care se transferă dezmembrămintele dreptului de proprietate;
- b) pentru veniturile determinate și încasate ulterior transferului dezmembrămintelor dreptului de proprietate prin hotărâre judecătorească definitivă sau alt act juridic prevăzut de lege;
- c) pentru veniturile încasate din transferul dezmembrămintelor dreptului de proprietate sub condiție suspensivă, ca urmare a dobândirii, prin acte între vii sau pentru cauză de moarte, a dreptului de proprietate asupra unei proprietăți imobiliare care a făcut obiectul unui transfer al dezmembrămintelor dreptului de proprietate sub condiție suspensivă.
Perioada de declarare
Impozitul datorat se declară de contribuabili până la data de 25 inclusiv a lunii următoare trimestrului în care a fost încasat venitul, prin depunerea la organul fiscal competent a Declarației privind impozitul pe veniturile din transferul dezmembrămintelor dreptului de proprietate sub condiţie suspensivă.
Declarația 217 trebuie depusă până la data de 25 a lunii următoare trimestrului în care a fost încasat venitul. Excepția o constituie veniturile obținute în trimestrul IV al anului 2024, pentru care termenul de depunere este 25 aprilie 2025.
Prin excepție de la prevederile menționate, în cazul veniturilor din transferul dezmembrămintelor dreptului de proprietate sub condiţie suspensivă, plătite de persoane juridice sau alte entități care au obligaţia de a conduce evidenţă contabilă, plătitorii acestor venituri au obligaţia de a calcula, reţine, declara şi vira impozitul corespunzător sumelor plătite. În această situaţie, persoanele fizice beneficiare de venit nu au obligaţia depunerii Declaraţiei privind impozitul pe veniturile din transferul dezmembrămintelor dreptului de proprietate sub condiţie suspensivă.
Formularul poate fi corectat printr-o declarație rectificativă, conform legislației fiscale.
Caracteristicile veniturilor din formularul 217
Veniturile din transferul dreptului de proprietate sub condiție suspensivă sunt acele venituri obținute din tranzacții imobiliare în care transferul dreptului de proprietate este condiționat de îndeplinirea unui eveniment viitor incert. Condiția suspensivă presupune că transferul dreptului de proprietate devine definitiv doar dacă evenimentul respectiv se realizează.
Transferul proprietății nu are efect imediat; depinde de realizarea unei condiții (obținerea creditului, aprobări legale etc.). Venitul este considerat realizat abia după îndeplinirea condiției și efectuarea transferului. Acest mecanism este frecvent în tranzacțiile imobiliare care implică proceduri complexe sau cerințe suplimentare înainte de finalizarea efectivă a vânzării.
Exemplu concret poate fi cazul în care un vânzător încheie un contract cu un cumpărător pentru vânzarea unei proprietăți, însă transferul dreptului de proprietate este condiționat de obținerea de către cumpărător a unui credit ipotecar.
- Contractul: Se semnează un contract prin care părțile stabilesc că proprietatea va fi transferată numai dacă banca aprobă creditul ipotecar al cumpărătorului (aceasta fiind condiția suspensivă).
- Evenimentul viitor: Obținerea creditului ipotecar de către cumpărător.
- Venitul din transfer: Dacă banca aprobă creditul, dreptul de proprietate este transferat, iar vânzătorul primește suma convenită. Aceasta reprezintă venitul din transferul dreptului de proprietate sub condiție suspensivă.