Guvernul pregătește o nouă lege cu care buversează mediul de afaceri și care vizează tranzacțiile imobiliare. Agenții imobiliari cer lămuriri pentru a nu trezi suspiciunea clienților

• Un proiect de lege aprobat de Guvern pe 19 decembrie prevede că agenții imobiliari trebuie să aplice măsuri sporite de cunoaștere a clientelei atât pentru pentru cumpărător, cât și pentru vânzător. Atrăgând atenția că sunt simpli intermediari în aceste tranzacții, agenții imobiliari cer clarificări din partea leguitorilor și atrag atenția că în forma actuală legea ar putea descuraja pe viitor tranzacțiile imobiliare. Proiectul urmează să fie aprobat de Parlament în procedură de urgență.

Draftul privind modificarea şi completarea Legii nr. 129/2019 pentru prevenirea şi combaterea spălării banilor şi finanţării terorismului ar urma să asigure conformitatea legislației naționale cu recomandările Comitetului Moneyval – Consiliul Europei.

Una dintre mai importante modificări incluse în acest proiect prevede că agenții imobiliari vor trebui să aplice măsuri sporite de cunoaștere a clientelei atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător, fără a se preciza dacă e vorba de toate tranzacțiile sau doar de anumite operațiuni.

Același document impune furnizorilor de servicii de schimb între monede virtuale și caselor de schimb valutar să aplice măsuri sporite de cunoaștere a clientelei pentru tranzacții de minimum 2.000 de euro (comparativ cu 15.000 de euro, pragul actual). Același tip de măsuri vor trebui aplicate în cazul foștilor PEP (persoane expuse politic).

Agenții imobiliari: Solicitarea de informații legate de proveniența banilor va trezi suspiciune din partea clienților

Cum privește mediul de afaceri aceste modificări pregătite de Guvern? “Eforturile legislative în direcția sporirii securității naționale, alături de cele pentru siguranța tuturor părților implicate într-o tranzacție imobiliară, sunt demersuri pe care PAIR le susține și le încurajează. Cu toate acestea, trebuie amintit faptul că întregul ecosistem imobiliar necesită o reglementare mai profundă și o structurare a unor instrumente cu adevărat funcționale”, a comentat pentru termene.ro Cristina Pisaltu, Președinte al Patronatului Agenților Imobiliari din România (PAIR).

Aceasta a atras atenția că în tranzacțiile imobiliare intervin, pe lângă agenți imobiliari, ce au doar un rol opțional, notarii, dar și băncile, în condițiile în care majoritatea achizițiilor depășesc plafonul maxim prevăzut pentru operațiunile în numerar.

”Agenții imobiliari reprezintă o verigă de legătură opțională între vânzător și cumpărător, spre deosebire de notari sau bănci și deși legislația românească le conferă autoritatea de a solicita informații legate de proveniența sumelor utilizate în cadrul tranzacției, acest demers nu stârnește decât suspiciune. Legea stabilește pragul de 10.000 de euro ca obligație de derulare prin bancă, ceea ce transferă responsabilitatea spre o autoritate cu instrumente complexe de trasabilitate. Majoritatea covârșitoare a tranzacțiilor imobiliare depășește limita de numerar”, a mai spus Cristina Pisaltu.

Prevederi ce se cer clarificate

Ce implică însă măsurile sporite de cunoaștere a clientelei, conform legii și în ce situații se aplică?

Potrivit legii 129/2019 privind prevenirea și combaterea spălării banilor și finanțării terorismului, măsurile suplimentare de cunoaștere a clientelei trebuie aplicate în cazul relaţiilor de afaceri şi tranzacţiilor care implică persoane din ţări care nu aplică sau aplică insuficient standardele internaţionale în domeniul prevenirii şi combaterii spălării banilor, în cazul relaţiilor de corespondent cu instituţii de credit şi instituţii financiare din alte state membre sau state terţe, în cazul tranzacţiilor sau relaţiilor de afaceri cu persoanele expuse public sau cu clienţi ai căror beneficiari reali sunt persoane expuse public, în cazul persoanelor fizice sau juridice stabilite în ţări terţe identificate de Comisia Europeană drept ţări terţe cu grad înalt de risc etc.

Măsurile suplimentare de cunoaștere a clientelei sunt definite de Oficiul Național de Prevenire și Combatere a Spălării Banilor în Ordinul 37/2021 și se referă la obținerea de informații suplimentare cu privire la împuternicit, beneficiarul real, sediul, ocupația, sursa de venit, volumul activelor etc. și alte informații disponibile din baze de date publice; efectuarea de verificări suplimentare, cum ar fi căutări pe internet folosind surse independente și deschise; obținerea unor documente justificative cu privire la natura relației de afaceri și a sursei fondurilor/activelor clientului etc.

Din prevederile legale se poate observa că există multe situații care pot implica tranzacții suspecte și în care poate fi nevoie de cercetări suplimentare. Cu toate acestea, atrag atenția agenții imobiliari, aceste cercetări aplicate la scară extinsă, tuturor tranzacțiilor, pot trezi suspiciunea clienților în raport cu agențiile imobiliare. Prin urmare, este nevoie de stabilirea unor norme clare care să indice cazurile în care va fi nevoie de aplicarea nor norme suplimentare de cunoaștere a clientelei.

Astfel, a atras atenția Cristina Pisaltu, ”la nivel european, reglementările sunt diverse, iar măsurile de cunoaștere a clientelei (Customer Due Diligence – CDD) sunt aplicate diferit. Solicităm instrumente dedicate implementării noilor decizii, întrucât, în lipsa acestora, colectarea unor date suplimentare celor deja cerute (acte de identitate, acte constitutive ale companiilor) poate genera suspiciuni majore în rândul clienților noștri, proiectând astfel achiziția imobiliară într-o zonă gri, perspectivă de care agenții imobiliari, prin expertiza lor, încearcă de atâția ani să se îndepărteze”.

Evoluția pieței imobiliare din România

Piața imobiliară locală a fost în ușoară creștere în prima parte a anului trecut, în special datorită evoluției din marile orașe.

Astfel, în perioada ianuarie-iunie 2024 s-au efectuat 296.400 tranzacții imobiliare, cu 5% mai multe decât în primele șase luni din 2023, potrivit datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), circa un sfert dintre aceste achiziții fiind efectuate în București și Ilfov, unde creșterea anuală a numărului de tranzacții a fost de 15 și, respectiv 39%.

În același interval, numărul de tranzacții imobiliare din județele Iași și Timișoara a crescut în termeni anuali cu 29 și, respectiv 11%, în timp ce în Cluj majorarea a fost de 7%.