Cum alegi un sediu de firmă. Ce zone sunt considerate rentabile pentru o investiție imobiliară. Explicații de la Patronatul Agenților Imobiliari

• În 2024, micile întreprinderi s-au axat cu preponderență pe achiziții imobiliare în vederea închirierii, în detrimentul achizițiilor de sedii de firmă, a declarat pentru termene.ro Cristina Pisaltu, președintele Patronatului Agenților Imobiliari din România.

Noul regim de taxare, mult mai strict, precum și conflictul din Ucraina au determinat micile companii să aleagă plasamente ce promit câștiguri rapide, în detrimentul dezvoltării afacerii, a mai spus aceasta.

„În 2024, microîntreprinderile din România au direcționat majoritatea achizițiilor imobiliare spre investiții, în detrimentul achiziției unui sediu propriu. Această tendință a fost influențată de presiunea fiscală ridicată, marcată de noile reglementări privind impozitarea cifrei de afaceri, dar și de un climat economic instabil, generat de reconfigurările pieței europene și de efectele războiului din Ucraina. În acest context, proprietățile capabile să genereze venituri pasive (locuințele destinate închirierii și spațiile comerciale mici) au fost preferate față de achiziția unui spațiu de lucru fix, care ar fi implicat costuri fixe asociate întreținerii. Microîntreprinderile românești au urmat tendința pieței și s-au orientat către active imobiliare flexibile, cu potențial de monetizare rapidă, în special segmentul logistic ușor (aferente comerțului online) și locuințele pentru închiriere pe termen scurt”, a spus Cristina Pisaltu.

Topul preferințelor

Ce tip de imobile sunt însă în topul preferințelor, în funcție de destinația acestora – sediu de firmă sau investiție imobiliară?

În Capitală, de exemplu, două dintre criteriile luate în calcul de micile companii, atunci când fac o achiziție în vederea închirierii sau a revânzării după o perioadă de timp, sunt siguranța clădirii și a zonei, precum și accesul la un mijloc de transport rapid. Prin urmare, clădirile din centru sunt de regulă ocolite, fiind supuse riscului seismic. Pe de altă parte, datorită proximității față de metrou regăsim în topul preferințelor atât zone semicentrale, cât și cartiere limitrofe.

Criteriile sunt ușor diferite când vorbim despre achiziționarea unui sediu de firmă – în acest caz, zonele care primează sunt vadurile comerciale, la fel de important fiind și proximitatea clienților mari.

Situația din București

După cum a explicat Cristina Pisaltu, ”în București, achizițiile sunt influențate de decizii precum blocarea PUZ-urilor în București, sau de riscul seismic ridicat al clădirilor din centrul orașului și de noile dinamici ale pieței imobiliare, precum expansiunea birourilor în proximitatea marilor centre comerciale și creșterea interesului pentru spațiile din zonele bine conectate la infrastructura de transport. Investitorii imobiliari au devenit mai precauți în privința achizițiilor în zonele centrale ale Bucureștiului, unde multe clădiri sunt incluse în categoria „bulină roșie”. Această situație a redus atractivitatea imobilelor vechi, mai ales în lipsa unor programe de consolidare eficiente.

În schimb, proprietățile noi din zone semicentrale și periferice, dar bine conectate la metrou, au atras mai multe investiții, datorită siguranței structurale și accesului facil la marile centre economice ale capitalei. Fenomenul recent al birourilor dezvoltate în proximitatea mall-urilor și a stațiilor de metrou a crescut interesul pentru aceste zone, oferind companiilor vizibilitate și acces la un flux constant de potențiali clienți și angajați.

Pentru microîntreprinderile care au achiziționat spații pentru sediu de firmă, apropierea de clienți mari și de centrele de afaceri a fost esențială, un factor critic în decizia de achiziție, atât

pentru spațiile de birouri, cât și pentru proprietățile cu destinație mixtă. De asemenea, sediile situate în apropierea unor hub-uri comerciale sau tehnologice au fost preferate în detrimentul clădirilor independente, datorită avantajelor operaționale și reducerii costurilor fixe.”

Sediu închiriat sau achizițonat?

Atunci când aleg un sediu propriu, multe companii de mici dimensiuni pot opta pentru achiziție sau închiriere în funcție de profilul afacerii, dar și în funcție de nivelul de maturitate al firmei, a mai explicat președinta PAIR.

De exemplu, business-urile ce se bazează pe finanțări din fonduri publice sau europene precum și business-urile din tehnologie, care cresc extreme de rapid, se vor orienta cu predilecție spre sedii închiriate.

După cum a explicat Cristina Pisaltu, ”pentru companiile din tehnologie, focusul este pe atragerea de finanțări și scalabilitate rapidă, ceea ce le determină să evite investițiile în imobile ca active fixe, alocând capitalul către dezvoltarea produselor și extinderea pe piețe externe. În locul achiziției de sedii proprii, acestea preferă spații flexibile, de tip coworking sau hub-uri tehnologice, care oferă mobilitate și eficiență a costurilor.

De cealaltă parte, microîntreprinderile din sectorul serviciilor, precum cabinetele medicale, stomatologice, birourile de avocatură sau notariatele, necesită investiții semnificative în echipamente și amenajări specifice. Pentru aceste entități, deținerea propriului spațiu poate fi mai avantajoasă, oferind stabilitate și control asupra mediului de lucru”.

„Un alt aspect esențial îl reprezintă accesul la programele de finanțare și schemele de ajutor de stat. Programe precum Startup Nation sau diverse fonduri europene destinate microîntreprinderilor impun adesea restricții privind investițiile în active fixe imobiliare, favorizând alocarea resurselor către echipamente, tehnologii sau capital de lucru.

Firmele nou-înființate care beneficiază de astfel de finanțări sunt adesea orientate către închirierea spațiilor în primii ani de activitate, amânând decizia de achiziție până la atingerea unei stabilități financiare și operaționale”, a mai spus aceasta.

Sedii cumpărate pe persoană fizică

Când vine vorba de achiziționarea unui sediu de firmă, companiile mici apelează la credite. De multe ori, aceste împrumuturi sunt achiziționate de proprietari în nume propriu și apoi închiriate firmei, multe companii considerând că astfel ies în avantaj.

”Persoanele fizice beneficiază adesea de condiții de creditare mai favorabile, cu dobânzi mai mici și termeni de rambursare mai flexibili, atât în România, cât și în alte țări europene. Acest context financiar avantajos determină mulți investitori să achiziționeze proprietăți imobiliare în nume personal, urmând să le închirieze ulterior propriilor firme”, a spus Președintele PAIR.

Aceasta consideră că o astfel de strategie e ”utilă în contextul volatilității microîntreprinderilor românești, care au o durată medie de viață de aproximativ 5-7 ani, dupa care scalează, închid sau se plafonează. Asumarea unui credit pe termen lung direct pe firmă poate prezenta riscuri semnificative”.