”Pe termen lung, imobiliarele sunt o cale sigură de a-ți crea bogăție”

Pandemia de coronavirus a prins multe firme cu conturile goale sau cu o mulțime de facturi neîncasate, ceea ce a provocat îngrijorare în rândurile proprietarilor de afaceri. Potrivit unui studiu realizat de Termene.ro, pe primul loc în cadrul companiilor cu activitatea suspendată este comerțul, cu 40% dintre firme care și-au suspendat activitatea. Pe locul doi este sectorul de construcții, cu 16% și pe locul al treilea, hotelurile.

În industria construcțiilor, situația este aparte, explică Adrian Dragomir, co-fondator Termene.ro:

”Mai sunt companii care încă lucrează, mai sunt proiecte care merg în continuare și încă se mai simte un pic de optimism. Ce am observat noi este că aceste companii oricum aveau în perioada asta un buffer de cash. Nu aveau vânzări în această perioadă, deci proiectele care erau în derulare aveau deja un cashflow bine stabilit, cu banii pregătiți pentru lunile următoare.”

 

În cadrul unui webinar Startup Cafe #deladistanță, organizat de Ovidiu Popica, Adrian Dragomir și Daniel Tudor, antreprenor în imobiliare, au discutat despre efectele, deocamdată destul de mici, ale pandemiei COVID-19 asupra industriei construcțiilor.

Daniel Tudor, CEO și fondator THE CONCEPT Real Estate Advisers:

”Dintre proiectele noastre pe care le manageriem la THE CONCEPT, doar două au oprit temporar lucrările. Important de reținut este că e doar temporar. Este doar pe durata acestei perioade, din cauza faptului că există o problemă majoră la aprovizionarea cu materiale de construcții. Sunt multe care veneau din țări din care acum nu mai poți importa, cum sunt Italia sau China. Și atunci, de voie, de nevoie, sunt oprite.”

 

Daniel Tudor face diferența între cele două clase de companii imobiliare: constructorii și dezvoltatorii. De obicei, dezvoltatorii aleg să-și subantreprizeze proiectele către firmele de construcții, deși au același cod CAEN.

”Ce cred eu este că, atât timp cât dezvoltatorii sunt dispuși să plătească în continuare, constructorii își vor ține echipele acolo, pentru că n-au de ales. Altfel le pierd.”

În momentul de față, autoritățile nu au anunțat interdicția de funcționare pentru șantiere, prin urmare ele continuă să funcționeze. În unele a apărut un deficit de personal fiindcă unii dintre angajați nu vor să riște îmbolnăvirea și au ales să nu mai lucreze.

Daniel Tudor, CEO și fondator THE CONCEPT Real Estate:

”Deci constructorii pot întâmpina și astfel de dificultăți. Atât timp cât dezvoltatorii sunt capitalizați – și acesta este marele beneficiu față de criza din 2008 – ei vor continua șantierele, pentru că se așteaptă la o revenire destul de rapidă în momentul în care se va încheia perioada cu virusul.”

 

Constructorii au luat totuși măsuri suplimentare de protecție a angajaților împotriva coronavirusului. Au instalat chiuvete la intrarea în șantiere, au pus la îndemâna oamenilor tot felul de dezinfectanți. ”Îi țin la distanță, nu-i mai lasă să mănânce prânzul câte zece, puși „roată”. Dar, îți dai seama, muncitorii, deși sunt niște oameni care fac un serviciu mare tuturor și avem mare nevoie de ei, nu au cel mai înalt nivel de educație și nu te poți baza ca țin regulile astea la virgulă”, spune Daniel Tudor.

Chiar dacă partea de construcții merge la parametri aproape normali, nu același lucru se poate spune și despre zona de vânzare/închiriere imobile. Impunerea distanțării sociale a redus drastic numărul vizionărilor. Practic, agențiile imobiliare funcționează la 10% din capacitate

Daniel Tudor, CEO și fondator THE CONCEPT Real Estate:

”Mă aștept ca săptămâna viitoare să fie chiar și mai puțin din simplul motiv că „real estate” este real, oamenii vor să vadă. Oricât de mult aducem noi inovări de genul video call, video tools, diverse prezentări remote, e greu ca oamenii să se acomodeze. Va mai dura un pic până când industria asta va accepta tehnologia. E o industrie foarte lentă, în general. Nu mai poți să mai folosești astfel de tehnici de vânzări: Uite, trebuie să vii la noi pentru că e posibil să pierzi o oportunitate. Și astea sunt, cumva, plăcerea vânzătorilor: tehnici de closing, tehnici de gaining trust, negocieri.”

 

Firmele de imobiliare nu pot face decât să mențină echipa unită prin cât mai multe discuții online, să îi motiveze pe angajați să își țină în continuare clienții aproape, pentru momentul când se va sfârși criza.

Cu toată inerția domeniului imobiliar, Daniel Tudor e convins că sistemul „work from home” va fi păstrat într-o oarecare proporție și după ce pericolul îmbolnăvirii va fi trecut. E nevoie ca aceia care coordonează echipele de vânzări să găsească cele mai eficiente metode online de lucru în echipă, astfel încât oamenii să-și păstreze focusul și alinierea. ”Cred că ăsta este cel mai mare challenge al antreprenorului în ziua de azi”, mărturisește Daniel Tudor.

Față de clienții obișnuiți care amână căutarea locuinței până după ce trece criza, ”investitorii” care simt oportunitatea momentului au un comportament diferit.

Daniel Tudor, CEO și fondator THE CONCEPT Real Estate:

”Investitorii speculanți, de moment, care au simțit că lucrurile pot deveni complicate, încep să vină cu oferte. Vrem atât, vrem cash, dă-ne discount-ul ăsta – de multe ori foarte mare. Evident că nu poate fi acceptat și atunci intervin niște negocieri. Deci, încă avem și clienți potențiali care pot semna, din sfera investitorilor sau din sfera clienților care nu au de ales decât să se mute. De exemplu, avem clienți care stau în chirii. După cum bine știți, ratele la bănci pot fi amânate cu 9 luni dar chiriile nu.”

 

E de așteptat o creștere a interesului pentru proiectele de case în această perioadă sau imediat după încheierea crizei, fiindcă oamenii au experimentat forțat izolarea la domiciliu și au ajuns să aprecieze altfel spațiul locativ de care dispun.

Daniel Tudor, CEO și fondator THE CONCEPT Real Estate:

”Oamenii sunt acum izolați în apartamente, de multe ori chiar și fără balcon, din păcate. Evident că încep să devină un pic claustrofobi. Când ai o grădină sau o cameră în plus sau ai, cumva, un loc mai aerisit, e mult mai bine. Te simți mai bine. Și atunci mă aștept ca, pe perioada asta sau imediat după să avanseze proiectele de case.”

 

Crizele aduc după ele schimbări majore, inclusiv în materie de prețuri. E evident că dezvoltatorii care nu dispun de capital suficient vor fi nevoiți să vândă mai ieftin, ca să obțină finanțare pentru finalizarea proiectului. Dar aceste situații vor fi doar punctuale, consideră Daniel Tudor.

”În momentul de față, de cele mai multe ori, profitul raportat la costuri în proiecte este undeva în range-ul de 30% – 40% – 45%. Totuși, ca să duci la capăt un proiect durează, în medie, cam 2,5 ani. Dacă împarți respectivul profit la numărul de ani, îți rămâne foarte puțin ca să iei în considerare măcar să reduci foarte mult respectivele prețuri. Ce te mai ajută sunt cazurile în care mai ai finanțări, în care mai ridici acest indicator financiar. Însă România nu se mai poate întoarce 20 de ani în timp, să mai fie un apartament 10.000 de euro.”

 

Din contră, Daniel Tudor spune că a făcut calcule pe baza unor indicatori specifici pentru real estate și că piața imobiliară din România era capabilă înainte de apariția coronavirusului să suporte chiar și prețuri mai mari.

”Realitatea este că nu mai avem nivelul de trai pe care îl aveam în 2007. Este cu totul alt nivel de trai. Alte salarii, alte așteptări, alt nivel de confort pe care ni-l dorim. Și atunci, înainte de venirea acestei pandemii, era încă loc de creștere cu câteva procente.”

 

Experiența muncii de la distanță pe care o trăim acum cu toții e de așteptat să aibă impact asupra tranzacțiilor imobiliare pentru spațiile de birouri.

”Asta este o piață pe care o văd afectată de ce se întâmplă acum și nu numai de ce se întâmplă acum, ci și după. Pentru că acest „work from home” pe care îl dezvoltăm acum și îl ingerăm foarte accelerat, va rămâne în mare parte și după. Și atunci poate că nu vei mai avea nevoie de 20.000 m2 pentru compania pe care o conduci. Vor ajunge și 10.000. Și atunci, cerea scăzând, este foarte posibil – stocul rămânând același – ca acolo să fie niște scăderi importante în perioada următoare”, preconizează Daniel Tudor.

 

Sfatul lui Daniel Tudor pentru cei care au posibilitatea să investească, dar și pentru cei care se tem pentru investițiile făcute: ”Pe termen lung, imobiliarele sunt o cale sigură de a-ți crea bogăție pentru că prețurile încă mai cresc, dacă știi să cumperi corect. Chiar dacă te poți speria pe termen scurt că poate să scadă un pic, gândește-te pe termen lung!”

Dacă ți pe par utile informațiile de pe blogul Termene și vrei să afli când publicăm un nou articol, te poți abona la newsletterul nostru săptămânal.