Legea agentului imobiliar. Intermediarii vor fi obligați să urmeze cursuri și să se înscrie într-un registru public administrat de ANCPI

• În acest moment, sunt două proiecte înregistrate în Parlamentul României, inițiative care doresc să reglementeze activitatea agentului imobiliar. Dacă propunerile vor ajunge lege, agenții imobiliari vor fi obligați să urmeze cursuri de specialitate pentru a putea profesa și vor avea obligația de a oferi doar informații corecte clienților.
• Vânzătorii vor trebui să scrie minusurile și problemele proprietății pe care doresc să o vândă sau închirieze, așa cum se întâmplă spre exemplu în Statele Unite, informații care vor fi cunoscute și de potențialul cumpărător.
• Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară va avea puterea legală de a controla activitatea agenților și de-ai lăsa fără dreptul de a profesa în domeniu. Autorizația de exercitare a profesiei va fi valabilă doar 3 ani și va trebui reînnoită. În acest moment, activitatea unui agent imobiliar nu este reglementată. 
• Poate cea mai importantă reglementare este cea de înființare a unui registru al persoanelor care fac intermediere imobiliară autorizată, registru care va putea fi consultat de clienți. În plus, în cazul unei conduite suspecte, agentul sau brokerul imobiliar poate fi reclamat la ANCPI care poate lăsa agentul fără dreptul de profesie și îl poate sancționa financiar.

Persoanele care vor dori să fie agenți imobiliari vor fi obligați să aibă studii superioare, să susțină cursuri de formare profesională de minimum, să plătească anual o asigurare de răspundere profesională și să ofere informații adevărate clienților, se precizează în proiectul legislativ înregistrat anul acest la Senat, camera inițiatoare în Parlamentul României, spre deosebire de Camera Deputaților care este camera decizională.

Consiliul Legislativ a emis, în luna aprilie, un aviz favorabil cu privire la amendamentele aduse propunerii legislative referitoare la organizarea activității de intermediere imobiliară (L162/2024, indicativul inițiativei legislative). Aceste amendamente, analizate și transmise de Președintele Comisiei juridice, de numiri, disciplină, imunități și validări a Senatului, au fost avizate cu următoarele observații și propuneri. În acest moment proiectul este în lucru, la comisiile permanente ale Senatului.

„S-a accentuat necesitatea unei clarificări asupra naturii juridice a Colegiului Național al Intermediarilor Imobiliari (CNII) și a colegiilor teritoriale, astfel încât să se asigure o reglementare adecvată și coerentă în acest domeniu”, se precizează în analiza Consiliul Legislativ.

Registrul intermediarilor imobiliari

Propunerea legislativă dorește și înființarea unui Registru Electronic Național al Intermediarilor Imobiliari (RENII), care să fie public și afișat pe pagina de internet a ANCPI, și în care să fie obligați să se înscrie toți agenții imobiliari. ANCPI are obligația să întocmească primul RENII în termen de cel mult 12 luni de la data intrării în vigoare a legii. Primul examen pentru intrarea în profesia de intermediar imobiliar va fi organizat de către ANCPI în termen de cel mult trei luni de la data publicării primului RENII.

Proiectul este motivat de faptul că normele de practicare a acestei profesii sunt depășite, de faptul că decizia de a cumpăra o proprietate este una foarte importantă pentru un client și de faptul că sectorul imobiliar a devenit unul foarte important în economia națională.

„Clasificarea Ocupaţiilor din România (COR) include ocupaţia de agent imobiliar (broker imobiliar) cu codul COR 333401. Standardul ocupaţional a fost elaborat în anul 1997, acesta fiind însă depăşit de realităţile socio-economice ale activităţii de intermediere, care a crescut cantitativ în relaţie directă cu creşterea pieţei tranzacţiilor imobiliare din România în ultimii 15 ani. Standardul ocupaţiei COR 333401 din anul 1997 nu mai corespunde cadrului legislativ privind formarea profesională a adulţilor, reformat pentru a răspunde cerinţelor europene în materia certificării competenţelor şi liberei circulaţii a serviciilor şi a lucrătorilor, motiv pentru care acest standard ocupaţional a fost arhivat de Autoritatea Naţională pentru Calificări (ANC) în anul 2023”, scrie în nota de fundamentare a proiectului.

Inițiatorii proiectului scriu că au organizat multiple reuniuni de lucru și consultări pe acest subiect, în particular cu Ministerul Dezvoltării Lucrărilor Publice și Administrației, Agenției Naționale de Cadastru șl Publicitate Imobiliară, Ministerul Educației și Autoritatea Națională pentru Calificări, Ministerul Muncii și Solidarității Sociale, respectiv cu Uniunea Națională a Notarilor Publici din România și Uniunea Națională a Barourilor din România în cadrul întâlnirilor de lucru cu reprezentanții organelor de conducere ale acestor organizații profesionale. Totodată, mai spun că s-au consultat cu asociații profesionale și patronale reprezentative din piața serviciilor de intermediere imobiliară din România, precum și cu diverși furnizori ai acestor servicii.

Consilierea imobiliară va putea fi făcută de persoane care sunt brooker sau agent

În noua inițiativă activitatea de consiliere imobiliară va fi reglementată pentru a putea fi realiza doar de persoane care au autorizare să fie broker imobiliar sau agent imobiliar. Brokerul imobiliar este superiorul agentului imobiliar și doar acesta va putea conduce o agenție imobiliară.

Proiectul legislativ definește astfel cele două activități, dar și o agenție imobiliară.

Agent imobiliar înseamnă „persoana fizică care a dobândit competențele profesionale specifice cu nivel de calificare CNC 4, pe cale formală, prin parcurgerea unui program organizat de către un furnizor de formare profesională, a absolvit examenul pentru dobândirea calității de intermediar imobiliar organizat de către ANCPI şi este înscrisă în RENII, în condițiile prezentei legi, putând desfășura activități de intermediere imobiliară limitate, de natura celor prevăzute la art. 3 alin. (4), sub îndrumarea, controlul sau coordonarea unui broker imobiliar, în numele acestuia din urmă sau în numele agenției imobiliare pe care acesta din urmă o reprezintă;

Agenție imobiliară înseamnă „persoana juridică, organizată și funcționând în condițiile Legii societăților nr. 31/1990, republicată, cu modificările și completările ulterioare, care a dobândit calitatea de intermediar imobiliar în condițiile prezentei legi”.

Broker imobiliar înseamnă „persoana fizică care a dobândit competențele profesionale specifice cu nivel de calificare CNC 6, pe cale formală, prin parcurgerea unui program organizat de către un furnizor de formare profesională, a absolvit examenul pentru dobândirea calității de intermediar imobiliar organizat de către A.N.C.P.I. și este înscrisă în RENII, în condițiile prezentei legi, putând desfășura activități de intermediere imobiliară de natura celor prevăzute la art. 3 alin. (3) în nume propriu sau în numele agenției imobiliare pe care o reprezintă, după caz, precum și activități de îndrumare, control și coordonare a agenților Imobiliari”.

Cursurile de specialitate

Pentru agentul imobiliar cerința minimă de studii presupune absolvirea unei forme de învățământ secundar superior și realizarea unui curs de calificare, organizat de către un furnizor de formare profesională pentru ocupația de agent imobiliar, cu o durată de cel puțin 1.080 ore de formare profesională inițială, din care cel puțin 360 de ore trebuie să constea în pregătirea teoretică și cel puțin 720 de ore într-o pregătire practică.

Pentru broker imobiliar cerința minimă de studii presupune absolvirea unei forme de învățământ superior licență sau nivel echivalent și realizarea  unui curs de specializare, organizat de către un furnizor de formare profesională pentru ocupația de broker imobiliar, cu o durată de cel puțin 180 de ore de formare profesională inițială, din care cel puțin 60 de ore trebuie să constea în pregătirea teoretică și cel puțin 120 de ore într-o pregătire practică.

În legătură cu numărul de ore de cursuri, Consiliul Concuenței a atras atenția că poate sunt prea multe și ar recomanda reviziuirea acestor reglementări.

După efectuarea cursurilor va urma și o testare pentu eleiberarea autorizației de practică. „Examenul pentru autorizarea în profesia de intermediar imobiliar se organizează de către ANCPI, la nivel naţional, cu sprijinul furnizorilor de formare profesională care au organizat programele de formare profesională iniţială finalizate cu eliberarea certificatelor de calificare sau de absolvire, după caz, ale candidaților. Examenul pentru dobândirea calităţii de intermediar se organizează simultan şi în secţiuni distincte pentru dobândirea calităţii de broker imobiliar, respectiv pentru dobândirea calităţii de agent imobiliar”, se precizează în proiect.

Asigurarea profesională

Intermediarul imobiliar este obligat să se asigure pentru răspunderea profesională. „Prin răspundere profesională se înţelege acoperirea daunelor suferite de client şi rezultate din exercitarea profesiei cu nerespectarea prevederilor prezentei legi sau a altor dispoziţii legale ori acte administrative de reglementare aplicabile în activitatea de intermediere imobiliară”, scrie în proiect..

Asigurarea pentru răspundere profesională „se încheie pentru un an de zile şi este reînnoită în mod obligatoriu anual. Poliţa de asigurare se depune, în copie certificată de intermediarul imobiliar, la ANCPI în termen de 15 zile de la data emiterii acesteia”, stabilește inițiativa.

Brokerii imobiliari individuali şi agenţiile imobiliare pot încheia asigurare profesională în care să fie cuprinşi toţi agenţii imobiliari sau brokerii imobiliari care îşi exercită profesia în calitate de colaboratori sau salarizaţi ai brokerului individual sau agenţiei imobiliare respective.

Activitatea unui agent imobiliar

Ca element de noutate, se propune stipularea obligației titularilor drepturilor asupra imobilului ce urmează a fi tranzacționat prin agent imobiliar de a menționa în contractul încheiat cu intermediarul imobiliar viciile cunoscute ale imobilului, precum și obligația intermediarului imobiliar de a transmite aceste informații către cealaltă parte a tranzacției imobiliare.

Agentul imobiliar desfăşoară activităţile descrise în cuprinsul standardului ocupaţional, ţinând seama de următoarele, conform inițiativei de la Sena:

• Identifică şi colectează informaţii despre imobile;
• Vizionează şi discută cu înstrăinătorii despre imobilele lor şi despre nevoile lor referitoare la acestea;
• Asistă clienţii înstrăinători la stabilirea preţului solicitat pe baza imobilelor comparabile din piaţă;
• Asistă clienţii înstrăinători în procesul de pregătire a imobilului pentru înstrăinare;
• Realizează sau asigură realizarea sesiunilor de fotografiere a imobilelor oferite spre înstrăinare de către clienţi;
• Promovează imobilele clienţilor înstrăinători oferite spre înstrăinare;
• Discută cu potenţialii clienţi pentru a înţelege nevoile lor imobiliare;
• Oferă îndrumare şi asistă clienţii în procesul tranzacţiei imobiliare;
• Gestionează cererile dobânditorilor şi oferă informaţii despre imobilele din portofoliu;
• Prezintă imobile dobânditorilor şi oferă informaţii despre acestea;
• Asistă clienţii dobânditori în identificarea imobilelor ce corespund nevoilor lor, pe baza localizării, suprafeţei, preţului, dotărilor şi a altor caracteristici.
• Asistă clienţii înstrăinători şi clienţii dobânditori în procesul de formulare şi transmitere a ofertelor şi contraofertelor, pe care le coordonează;
• Se asigură că documentele necesare tranzacţiei imobiliare şi intermedierii acesteia sunt completate cu exactitate şi la timp, fără erori sau omisiuni.

ANCPI, autoritate de reglementare

În proiect se precizează că ANCPI va avea următoarele atribuții:

• Organizarea examenului de intrare în profesie și emiterea autorizațiilor pentru exercitarea profesiei de intermediar imobiliar;
• Organizarea evidenței intermediarilor imobiliari, prin înregistrarea acestora în RENII;

Avizarea standardelor ocupaționale aferente ocupațiilor de agent imobiliar și broker imobiliar, respectiv avizarea furnizorilor de formare profesională;

• Suspendarea și/sau încetarea calității de intermediar imobiliar;

Constată și sancționează contravențiile.

Inițiatorii au avut în vedere și faptul că structura ANCPI include acoperirea locală pe întreg teritoriul României, prin intermediul celor 42 de oficii de cadastru și publicitate imobiliară.

ANCPI va avea capacitatea de a da sancțiuni disciplinare după cum urmează: avertisment, suspendarea calității de intermediar imobiliar pe o perioadă de la o lună la un an, retragerea calității de intermediar imobiliar.

De exemplu, o agenție imobiliară care lucrează cu o persoană neautorizată de ANCPI poate primi o amendă cuprinsă între 3.000 lei și 30.000 lei. Mai mult, persoanele care intermediază tranzacții imobiliară fără a fi înscrise în RENII pot primi amenzi cuprinse între 7.500 lei și 75.000 de lei.

Răspunderea contravențională

„Nerespectarea prevederilor prezentei legi atrage sancţionarea disciplinară şi contravenţională a persoanei responsabile”, se precizează în proiect.

În inițiativa legislativă se detaliază faptul că ar constitui contravenții următoarele situații:

• Desfăşurarea de către o agenţie imobiliară a activităţilor reglementate de prezenta lege care presupun interacţiunea cu clientul prin intermediul unei persoane care nu are calitatea de intermediar imobiliar autorizat si înscris în RENII, contrar prevederilor art. 18 alin. (5), cu amendă contravenţională de la 3.000 lei la 30.000 lei;
• Desfăşurarea unor activităţi de colaborare între intermediarii Imobiliari fără a se prevedea în cuprinsul contractului de colaborare în mod expres care este Intermediarul care încheie contractul de Intermediere cu clientul, contrar prevederilor art. 19 alin. (2), cu amendă contravenţională de la 3.000 lei la 30.000 lei;
• Solicitarea unui intermediar imobiliar de plată a remuneraţiei de către o parte a tranzacţiei imobiliare cu care nu a încheiat un contract, în condiţiile prezentei legi, contrarprevederilor art. 31 alin. (3), cu amendă contravenţională de la 3.000 lei la 30.000 lei;
• Încasarea în avans a remuneraţii, în absenţa stipulării acordului scris al clientului şi a situaţiilor în care Intermediarul este obligat să înapoieze clientului sumele primite în avans cu acest titlu, dacă este cazul, contrar prevederilor art. 31 alin. (1), cu amendă contravenţională de la 3.000 lei la 30.000 lei;
• Încheierea unui contract de intermediere imobiliară cu un înstrăinător în absenţa prezentării dovezii legale privind dreptul asupra Imobilului, contrar prevederilor art. 34 alin. (1), cu amendă contravenţională de la 3.000 lei la 30.000 lei;
• Utilizarea de către intermediarul imobiliar a imobilului cu încălcarea art. 34 alin. (3), cu amendă contravenţională de la 3.000 lei la 30.000 lei;
• Încălcarea de către intermediarul de tranzacţie a oricăreia dintre obligaţiile sale faţă de client prevăzute la art. 36 pct. 1-7, cu amendă contravenţională de la 3.000 lei la 30.000 lei;
• Încălcarea de către intermediarul exclusiv a oricăreia dintre obligaţiile sale faţă de client prevăzute la art. 37 alin. (3) pct. 1-9, cu amendă contravenţională de la 3.000 lei la 30.000 lei;
• Nerespectarea obligaţiei intermediarului exclusiv de a coopera cu alţi intermediari imobiliari, astfel cum este prevăzută la art. 37 alin. (5)-(8) şi (11), cu amendă contravenţională de la 3.000 lei la 30.000 lei;
• Utilizarea de către un intermediar imobiliar care cooperează cu intermediarul exclusiv al înstrăinătorului a oricărei informaţii sau document pus la dispoziţie de către intermediarul exclusiv, în scopul promovării imobilului de către intermediarul cooperator, în absenţa acordului scris prealabil al intermediarului exclusiv, contrar prevederilor art. 37 alin. (9) şi (11), cu amendă contravenţională de la 3.000 lei la 30.000 lei;
• Încălcarea de către un intermediar imobiliar care cooperează cu un intermediar exclusiv a prevederilor art. 37 alin. (10) şi (11), cu amendă contravenţională de la 3.000 lei la 30.000 lei;
• Desfăşurarea activităţilor de intermediere cu încălcarea prevederilor art. 29 alin. (2) lit. i) şi j) , cu amendă contravenţională de la 3.000 lei la 30.000 lei;
• Nerespectarea prevederilor art. 38 referitoare la condiţiile modificării calităţii de intermediar exclusiv în cea de intermediar de tranzacţiei, cu amendă contravenţională de la 3.000 lei la 30.000 lei;
• Nerespectarea prevederilor art. 39 referitoare la soluţionarea deţinerii concomitente a calităţilor de intermediar exclusiv al ambelor părţi ale tranzacţiei imobiliare, cu amendă contravenţională de la 3.000 lei la 30.000 lei;
• Încălcarea de către intermediarul imobiliar a oricăreia dintre obligaţiile sale faţă de terţ prevăzute la art. 40 alin. (1) pct. 1-3 şi alin. (2), cu amendă contravenţională de la 3.000 lei la 30.000 lei;
• Nerespectarea de către un intermediar imobiliar a obligaţiei de prezentare şi explicare a dreptului de opţiune anterior stabilirii unei reiaţii de intermediere, prevăzută la art. 41, cu amendă contravenţională de la 3.000 lei ia 30.000 lei;
• Nerespectarea de către intermediarul imobiliar a obligaţiei sale de a furniza clientului dobânditor informaţiile prevăzute la art. 48 şi art. 49, cu amendă contravenţională de la 3.000 lei la 30.000 lei;
• Nerespectarea de către intermediarul imobiliar a obligaţiei sale de a furniza clientului înstrăinător informaţiile prevăzute la art. 48 şi art. 50, cu amendă contravenţională de la 3.000 lei la 30.000 lei;
• Încheierea de către un intermediar imobiliar a unui contract de intermediere imobiliară care nu conţine toate elementele prevăzute la art. 51, cu amendă contravenţională de la 3.000 lei la 30.000 lei;
• Restrângerea în orice mod de către intermediarul imobiliar a dreptului părţilor de a alege şi agrea asupra notarului public care instrumentează autentificarea actelor tranzacţiei imobiliare, contrar prevederilor art. 34 alin. (5) lit. a) şi b), cu amendă contravenţională de la 3.000 lei la 30.000 lei;
• Nerespectarea obligaţiei prevăzute la art. 34 alin. (5) lit. c) privind asigurarea comunicării directe între notarul public şi clientul său, cu amendă contravenţională de la 3.000 lei la 30.000 lei;
• Nerespectarea obligaţiei prevăzute la art. 34 alin. (5) lit. d) privind punerea la dispoziţia notarului public a actelor necesare verificărilor şi pregătirii autentificării actului, cu amendă contravenţională de la 3.000 lei la 30.000 lei;
• Încălcarea de către intermediar a oricăreia dintre obligaţiile sale prevăzute la art. 34 alin. (6) şi (7), cu amendă contravenţională de la 3.000 lei la 30.000 lei;
• Desfăşurarea activităţii de intermediere imobiliară de către o persoană care nu este înscrisă în RENII ca intermediar imobiliar cu drept de liberă practică, cu amendă contravenţională de la 7.500 lei la 75.000 lei;
• Desfăşurarea de către intermediarii imobiliari a activităţilor de intermediere imobiliară anterior sau în absenţa încheierii unui contract în formă scrisă cu clientul, contrar prevederilor art. 3 alin. (6) şi art. 33 alin. (1) pct. 1, cu amendă contravenţională de la 7.500 lei la 75.000 lei;
• Încasarea de către intermediarul imobiliar a unor sume de bani, în mod direct sau indirect, de la o parte a tranzacţiei imobiliare care nu este clientul său sau de la un alt intermediar imobiliar cu care nu a încheiat anterior un contract de colaborare, cu amendă contravenţională de la 7.500 lei la 75.000 lei;
• Nerespectarea de către intermediarul de tranzacţie a obligaţiilor sale de dezvăluire faţă de client, astfel cum sunt prevăzute la art. 42, sau a obligaţiilor sale de dezvăluire faţă de terţ prevăzute la art. 43, cu amendă contravenţională de la 7.500 lei la 75.000 lei;
• Nerespectarea de către intermediarul exclusiv a obligaţiilor sale de dezvăluire faţă de client, astfel cum sunt prevăzute la art. 44, sau a obligaţiilor sale de dezvăluire faţă de terţ prevăzute la art. 45, cu amendă contravenţională de la 7.500 lei la 75.000 lei;
• Nerespectarea de către intermediarul Imobiliar a obligației sale de a dezvălui dubla calitate în care acţionează în legătură cu potenţiala tranzacţie imobiliară şi prioritatea calităţii de intermediar exclusiv, în cazul prevăzut la art. 46, cu amendă contravenţională de la 7.500 lei la 75.000 lei.