Cum remodelează pandemia piața rezidențială din România și ce ar trebui să facă autoritățile pentru acest sector? Am obținut răspunsuri de la Georgian Marcu, director al firmei imobiliare Green Angels, care e specializată în tranzacții cu proprietăți de lux.  

Georgian Marcu, director Green Angels

Termene.ro: Cum ți-a fost în perioada asta?

Din fericire am reușit să stau negativ până acum la COVID-19, dar pozitiv cu mintea. Mergem înainte, indiferent care sunt condițiile pe piață. 

Termene.ro: Ce a fost surprinzător pentru tine în felul în care a reacționat piața imobiliară din România în lunile din urmă?

Mă așteptam ca piața să reacționeze violent la noi, dar ea a fost destul de rezistentă. În februarie m-am speriat foarte tare: fuseseră primele persoane infectate în Spania, iar acolo s-a simțit repede efectul pe piața imobiliară. Și am luat treaba foarte în serios și am urmărit ce s-a întâmplat după aceea. Piețele au reacționat puternic, în funcție de cât de dure au fost măsurile în fiecare țară: până la 90% căderi în numărul tranzacțiilor, în cazul Italiei. Eu pariam la început de aprilie pe o cădere de vreo 60% a numărului de tranzacții în România și cred că am avut o singură lună cu 40% scădere. Mă așteptam să dispară și agenții. 

Termene.ro: Și ultimele luni cum arată, față de anul trecut?

Suntem peste anul trecut în ultimele luni. Octombrie 2020 a fost cam cel mai bun octombrie din ultimii 4-5 ani în ceea ce privește nivelul general al tranzacțiilor.

Termene.ro: Am văzut și creșterea din sectorul construcțiilor anunțată de INS.

Construcțiile au o caracteristică: începi un proiect și ai minim doi ani și jumătate sau trei ani până îl termini. Și atunci o să tragi să finalizezi, indiferent de condițiile de piață. A pune pe hold un proiect pentru care ai structura ridicată s-ar putea să te facă să pierzi mai mult decât dacă l-ai termina și piața ar scădea. Dacă tu ai luat terenul, ai plătit autorizație și ai început, nu te mai oprești. 

Termene.ro: Cât de importantă e pentru acest sector legea care prevede TVA de 5% pentru locuințe de până în 140.000 de euro?

Este extrem de importantă măsura asta. Să nu uităm că legea care adusese TVA-ul la 5% pentru locuințele sub 100.000 de euro a venit prin 2009 ca o măsură de încurajare a construcțiilor noi, iar pragul n-a fost actualizat, în condițiile în care cursul și prețurile au crescut. Marea problemă a TVA-ului și a programului Prima Casă, care au fost foarte bune inițial, a fost că și-au pierdut din importanță în timp. Și ele, nefiind actualizate conform vremurilor, au denaturat piața în sensul în care toți dezvoltatorii au încercat să gândească produse care să se încadreze în Prima Casă, respectiv TVA de 5%. Asta înseamnă o reducere drastică a suprafeței pe locuință. Și a modificat ponderea proprietăților. Dacă un dezvoltator în anii 2000 făcea apartamente de trei camere la 40.000 din proiect, a ajuns ca în 2018 ponderea apartamentelor de două camere să ajungă la 45-46% din proiect. Ajungeai ca 60-70% din proiect să fie apartamente cu două camere și garsoniere. Ceea ce înseamnă că nu mai aveai apartamente destinate familiilor. 

Ce-mi place cel mai tare la măsura de-acum este timing-ul. Dacă măsura asta ar fi venit în 2017, când piața era pe creștere, prețurile s-ar fi mărit instant. Astăzi, când piața trece prin toate aceste provocări, nu mă aștept la o creștere de preț, ci mai degrabă la o mărire a suprafețelor în proiectele nou-construite. Ceea ce e foarte bine pentru toată lumea, pentru că ce se construiește astăzi rămâne și peste 50 de ani și vrem apartamente cu suprafețe mai generoase pe piață. 

Termene.ro: De ce măsuri ar mai fi nevoie în perioada asta?

Dacă aș avea puterea absolută să fac ce vreau pentru piața rezidențială, aș mai face două lucruri. Prima: aș transparentiza piața. Aș face un indice de preț dat ori de ANCPI, ori de autoritățile locale, astfel încât să poți intra pe o stradă și să știi că proprietățile pe strada asta s-au vândut cu prețuri între 50.000 și 60.000 de euro. Dacă piața ar fi transparentă, toată lumea ar fi câștigată. În primul rând cumpărătorul, dar per ansamblu toți jucătorii ar fi avantajați. A doua, cel puțin în București: finalizarea acelui plan urbanistic general (PUG) care trebuia finalizat în 2014. Pentru că astăzi toate părțile se află într-o zonă de șantaj, emoțional sau financiar: lumea nu știe, dacă își cumpără azi o casă, că mâine nu va răsări un bloc fix alături. 

Termene.ro: S-a vorbit mult anul ăsta despre faptul că oamenii o să înceapă să caute case. Tu ce tendințe ai observat?

Într-adevăr, au fost foarte mulți care și-au căutat case în perioada asta. Mai ales închirierile au crescut foarte mult pe zona de case. În schimb, cel puțin pentru un oraș cum este Bucureștiul, eu nu cred că este un trend care să dureze foarte mult. 

De obicei, cei care vorbesc despre a locui în suburbii, despre lucratul de-acasă, compară Bucureștiul cu New York-ul sau Londra sau Parisul. Unde omuleții ăia au o infrastructură foarte dezvoltată: dincolo de mijloace de transport în comun sau șosele, mă refer aici și la  alte lucruri necesare vieții de zi cu zi (școli, parcuri, magazine). Noi nu avem suburbii dezvoltate în sensul ăsta. În continuare, oamenii din Otopeni fie își aduc copiii în centrul Bucureștiului când vor o școală bună, fie merg către școli private. Eu nu cred că va fi un trend pe termen lung. Va dura un an, doi… Nu cred că 50% din București se va muta la casă. 

Au crescut mult cererile de apartamente cu terase și grădini. Și a dispărut obiecția: „De ce îmi ceri 10.000-20.000 de euro în plus pentru o terasă?”. Cred că asta va remodela și construcțiile viitoare.

Despre Termene.ro

Termene.ro este o companie înființată în anul 2014 din dorința de a permite companiilor identificarea oportunităților de afaceri și evaluarea corectă a riscurilor pentru afaceri mai prospere, oferind o platformă intuitivă și foarte ușor de utilizat. Peste 50.000 de companii au acces zilnic la platforma completă care oferă informații actualizate în timp real despre datele financiare și juridice ale firmelor din România.

Distribuie mai departe