Așteptate de o piață care își dorea stabilitate după zeci de modificări legislative, prevederile Codului amenajării teritoriului, urbanismului şi construcţiilor (CATUC) au intrat în vigoare pe 25 august 2026. Reunind legislația autorizării construcțiilor cu cea a amenajării teritoriului, legea este menită să aducă o claritate de tip european, dar riscă să se transforme rapid într-o sursă de blocaje administrative.
Ce promite modelul
Din perspectiva structurii de ansamblu, noul cadru legislativ introduce principii care aliniază România la practicile vestice, dar succesul acestui demers depinde într-o mare măsură de claritatea formulelor de calcul și de capacitatea administrației de a aplica noile reguli într-un mod unitar și predictibil.
Dan Crăciunescu, fondatorul constructorului și dezvoltatorului imobiliar West Group, cu activitate în România și Germania, subliniază că limitarea posibilității de a majora indicatorii urbanistici importanți exclusiv prin Planuri Urbanistice Zonale este o schimbare fundamentală.
„Această abordare transferă competența decizională privind densitățile mari la nivelul documentațiilor de rang superior, o practică similară cu modelul din Germania, care ne va oferi un mediu de lucru mult mai predictibil pentru toți actorii implicați”, spune Crăciunescu.
Codul aduce în prim-plan și mecanisme noi, cum ar fi contractele de urbanizare și taxa de echipare a teritoriului. Prin aceste instrumente, dezvoltatorii și autoritățile locale pot colabora direct pentru a realiza investițiile în infrastructura necesară noilor zone urbane.
Prima de certitudine
Eliminarea incertitudinilor urbanistice ar trebui să schimbe radical modul de stabilire a valorii pentru activele imobiliare. Andrei Botiș, CEO al companiei de evaluare și consultanță imobiliară NAI Romania, se așteaptă ca piața să înceapă să plătească tot mai mult pentru certitudine, lăsând în urmă prețurile bazate strict pe speranțe speculative.
„Piața va continua să plătească pentru locație și potențial, dar va începe să plătească tot mai mult pentru certitudine”, afirmă Botiș.
Concret, un teren cu regim urbanistic clarificat poate valora cu 10%-20% și, în unele cazuri particulare, chiar mai mult decât o parcelă similară care depinde de viitoare aprobări administrative prelungite. Pentru un teren evaluat orientativ la 5 mil. euro, această diferență de valoare se traduce printr-un plus cuprins între 0,5 și 1 mil. euro.
Explicația pentru această diferență de valoare se explică prin faptul că un urbanism clar ajută dezvoltatorii să scutească timp prețios, să evite blocarea capitalului pe ani de zile și să reducă semnificativ costurile de finanțare.
Referitor la prețul final al locuințelor, evaluatorii notează că eventualele scumpiri nu s-ar aplica mecanic, ci ar urma să depindă de ritmul în care noile proceduri vor permite livrarea apartamentelor în piață.
Contradicțiile și riscul
În ciuda principiilor moderne, redactarea efectivă a legii ridică probleme profunde de interpretare și aplicare. Compania integrată de real estate Pinwell arată că noua versiune a Codului conține erori de redactare privind definiția procentului de ocupare a terenului și prezintă numeroase paragrafe care se bat cap în cap.
Cel mai evident blocaj tehnic este cel al regulilor de parcelare, domeniu în care legea oferă proceduri și instrumente total diferite în articole consecutive. Mai exact, articolul 216 condiționează parcelările începând de la trei loturi de elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ), în timp ce articolul 256 cere acest plan doar peste trei loturi, pentru ca în alineatul imediat următor să îl impună la orice fel de parcelare.
În același timp, articolul 218 permite ca un simplu Proiect Urbanistic de Detaliu (PUD) să acopere până la 12 loturi de case. Din cauza acestei confuzii legislative, un dosar depus pe același teren poate primi soluții radical diferite, iar reprezentanții Pinwell avertizează că fiecare primărie ar putea ajunge să își construiască propria practică de autorizare.
„Această incertitudine legislativă lovește mediul privat într-un moment deja vulnerabil. Asistăm la o contracție clară a sectorului rezidențial, în condițiile în care autorizațiile au scăzut cu 9,6%, iar oferta de apartamente noi din București s-a redus cu 26% doar în primul semestru al acestui an”, atrage atenția Pinwell.
Testul implementării
Pe lângă erorile vizibile din text, graba cu care a fost impusă implementarea legii riscă să genereze o paralizie instituțională. Georgiana Bălan, coordonator al practicii de drept imobiliar la casa de avocatură D&B David și Baias, atrage atenția asupra contrastului uriaș dintre timpul alocat elaborării – peste cinci ani – și perioada pentru tranziție.
„Este extrem de greu de imaginat cum mii de funcționari publici și arhitecți-șefi vor putea asimila și aplica noile concepte și responsabilități în doar 15 zile de la publicare (în Monitorul Oficial n.r.). Obligația ca instituțiile să se adapteze și să elaboreze legislația secundară într-un termen atât de scurt reprezintă o provocare majoră, care va genera inerent blocaje administrative”, adaugă Georgiana Bălan.
Acest scepticism privind capacitatea statului de a respecta termenele este susținut de istoria recentă. De exemplu, redactarea legislației secundare în doar 120 de zile pare o misiune imposibilă având în vedere precedentul Legii 246 din 2020, un act normativ ale cărui norme metodologice nu au fost aprobate nici măcar la șase ani distanță.
Mai mult, promisiunea reducerii birocrației prin operaționalizarea Ghișeului unic național în termen de cinci ani este privită cu aceeași rezervă. Specialiștii în drept oferă exemplul platformei ghiseul.ro, care la 15 ani de la înființare rămâne inutilizabilă pentru cetățenii din sute de localități care nu și-au integrat sistemele.
Efectele legii în piață
Toți experții sunt de acord că vechea arhitectură legislativă ajunsese la capătul puterilor. Legea 50 din 1991 suferise peste 80 de modificări de la adoptare, iar Legea 350 din 2001 a fost peticită cu alte 38 de intervenții.
Până când noile reglementări vor fi însușite și legislația secundară va fi armonizată, sunt așteptate întârzieri de amploare, blocaje în tranzacții și o reticență din partea investitorilor de a demara proiecte noi.
Cu toate acestea, dincolo de șocul și de haosul inițial, noul Cod are potențialul real de a aduce normalitate pe piața imobiliară autohtonă, înlocuind un sistem fragmentat cu un cadru de reglementare mult mai predictibil și mai transparent.
Această perioadă grea de tranziție ar putea elimina din piață dezvoltatorii slab capitalizați și strict speculativi și, în schimb, să consolideze un mediu de afaceri dominat de jucătorii cu o strategie pe termen lung.
.webp)
.jpg)
.webp)
.png)
