Invitată la noul episod Top Floor by Termene, Ioana Roman a vorbit despre evoluția pieței imobiliare în ultimele două decenii, despre tranzacțiile care nu s-au mai semnat, despre diferențele dintre investitorii români și cei străini și despre riscurile pe care și le asumă cumpărătorii de locuințe care semnează contracte fără asistență juridică.
Ce a mai declarat Ioana Roman în emisiunea Top Floor
Expansiunea de dinaintea crizei și ce a urmat
„Înainte de 2008 a fost o perioadă de expansiune accelerată în domeniul de real estate. Și mai ales cu aderarea României în 2007 la Uniunea Europeană, a fost un influx de capital destul de mare în România."
„Dacă ar fi să caracterizez această perioadă pre-criză, cred că a contat mai mult ritmul accelerat și prinderea oportunității de la masă decât rigoarea, analiza și documentația de implementare a acelor proiecte. Lucru care s-a văzut relativ repede, imediat cum a început criza. Foarte multe proiecte au fost lovite după 2008 și în perioada de criză și s-au văzut diferențele între ce a fost documentat și analizat riguros și toate celelalte, care au fost mai degrabă oportunități prinse de coadă și implementate foarte rapid."
„Din perspectiva noastră, ca avocați, tipologia de proiecte în perioada de criză a fost mai degrabă în zona de insolvențe, litigii, restructurări masive. Un tip de proiect care a fost foarte căutat în acea perioadă a fost vânzarea de portofolii neperformante. Băncile au început să scoată pe piață masiv aceste produse, pentru că erau încărcate și trebuiau să restructureze inclusiv ei intern această industrie."
Tranzacțiile din prezent și durata lor în creștere
„Avem, oarecum, mai puține tranzacții ca volum decât în anii precedenți, poate în comparație cu perioada dinainte de pandemie, dar cred că esența tranzacțiilor de acum este o atenție mult mai mare la structură, la tipul de proiect pe care investitorii îl caută. Oportunitățile sunt analizate mult mai în detaliu, mai riguros."
„Dacă înainte așteptarea era să faci o tranzacție în două-trei luni, acum această așteptare a crescut. Media e la șase luni, dar se duce spre nouă, chiar unele tranzacții ajung la 12."
„Durează și negocierile mai mult, și nu mă refer doar din perspectivă de pricing, mă refer la tot echilibrul contractual. Prețul e una, dar răspunderea are un aspect comercial foarte important. Aspectele de remediat, condițiile suspensive pe care le poți avea în contracte pot fi negociate foarte dur, pentru că pun în balanță ce își dorește investitorul să cumpere și să fie remediat cu securitatea tranzacției pe care și-o dorește vânzătorul de cealaltă parte, care nu vrea să stea zeci de luni să îndeplinească niște lucruri care lui nu i se par importante.”
Titlurile de proprietate și riscul de țară
„Rareori este vreo tranzacție în care să avem un titlu de proprietate extraordinar de curat. Pentru că avem o istorie în spate. Comunismul a avut grijă să avem această instabilitate și lipsă de claritate în ceea ce privește titlul de proprietate."
„La câte rapoarte și due diligence-uri am făcut, pot să le număr pe degete pe cele mai curate, mai clare, iar asta înseamnă că poate istoricul este puțin mai curat, că n-a fost transferat terenul respectiv de 15 ori. La asset-urile mari, asset-urile cu istoric, este aproape imposibil ca în vreunul din transferurile din spate să nu fie o lipsă, o chestie care n-a fost făcută corespunzător sau un document care lipsește și pe care nu poți să-l analizezi. Astea vin la pachet cu ceea ce eu numesc în discuțiile cu investitorii un risc de țară."
„Noi nu suntem Cehia. Cehia avea aceeași istorie ca noi, dar ei au avansat legislativ foarte mult și acum au o stabilitate. Ei nu au dus mai departe riscul titlurilor din comunism. Au spus: ești intabulat în cartea funciară, ai titlul curat acum, asta îți oferă o garanție mult mai puternică."
Investitorii români versus investitorii străini
„Cu siguranță investitorul străin vine la masă cu un pachet mai clar de proceduri și de criterii. Și în funcție de experiența antreprenorilor români, care au devenit din ce în ce mai activi pe piață, poți să ai diferențe în abordare, dar cred că diferențele țin și de business planul pe care îl are fiecare investitor. Nu cred că este o diferență atât de mare între a fi străin sau român - ține de business plan, de strategie, de apetitul tău de risc."
„Inclusiv clientul nostru Digi, unul dintre cei mai activi jucători pe piața locală, care s-au extins în alte jurisdicții. Nu numai în Spania, ci și în Ungaria, cred că și în Portugalia.”
„De la antreprenorul român ai așteptarea să fie mult mai oportunist, pentru că asta vine cumva în ADN-ul nostru, în modul cum ne-am format ca piață. Foarte mulți din investitorii români au această calitate de oportunism antreprenorial mai dezvoltată. La investitorii străini, dacă vin dintr-o zonă mai instituționalizată, gradul de risc pe care vor să și-l asume e mult mai redus."
Tranzacțiile care nu s-au mai semnat
„Pot să-ți dau un exemplu de o tranzacție care mi-a rămas în suflet ca o nereușită parțială, pe care s-a muncit foarte mult și ne-a părut rău că nu s-a implementat: negocierea contractului de concesiune pentru Comarnic-Brașov, autostrada pe care trebuia să o avem și pe care nu o avem nici azi."
„A fost unul dintre procesele duse până în etapa de negociere și semnare a contractului de concesiune cu ministerul, ca ulterior să fie încetat din motive de finanțare. Băncile internaționale europene au refuzat finanțarea. Sute de pagini de documentație, doi ani de muncă, un consorțiu Vinci-Aktor care avea tot ce îi trebuia să facă proiectul. Era și o noutate în piață să existe concesiune de servicii și lucrări, noi în continuare lucrăm pe conceptul de contracte de lucrare publică pentru autostrăzi."
Ce se tranzacționează acum
„Am avut tranzacții pe care le-am închis pe zona de office, pentru clădirea Record Park de la Cluj, la începutul anului. Pe zona de industrial, cererea e mare, dar oportunitățile sunt puține. Vedem mai degrabă cerere pe zona de dezvoltare de noi parcuri, mai puțin pe zona de vânzare de parcuri existente."
„Retail park-urile sunt o zonă de nișă cu o cerere constantă de câțiva ani încoace. Nu prea sunt atât de multe în piață de vânzare, dar avem câteva deja în negociere. Structurile de sale-leaseback sunt foarte preferate de vreo doi ani încoace, avem deja trei în lucru, și e clar că e una dintre structurile preferate în perioada asta, care este o sursă, până la urmă indirectă, de finanțare."
Riscurile cumpărătorilor de locuințe care nu apelează la un avocat
„Faptul că notarul este la masă și semnează contractul, că trebuie să fie în formă autentică, nu este o garanție. Pentru niciuna dintre părți."
„Notarul nu îți negociază contractul. Notarul trebuie să verifice că acel contract îndeplinește niște condiții minime de valabilitate, și câteodată nici pe asta nu o face."
„În continuare, românul trăiește în această paradigmă: nu, că s-a uitat banca, se uită notarul, deci eu nu trebuie să mă uit, ci doar să dau banii și să semnez. Ceea ce este total greșit."
„Am văzut contracte pe apartamente noi, făcute de dezvoltatori, care au 40 de pagini și pe care cumpărătorii le semnează fără să le citească. Și în unele dintre ele, tu, ca proprietar de apartament, nu ai voie să închiriezi fără acordul meu ca dezvoltator. Asta înseamnă că nu poți să comercializezi propriul bun în condițiile pe care le vrei."
Fast Track
- Un avocat bun în real estate: „Pregătit pentru incertitudine."
- Cel mai complicat dosar: „O vânzare distressed în insolvență."
- Un client dificil: „Cel care nu ascultă."
- Un lucru pe care l-ar schimba în legislația imobiliară din România: „Aș vrea să văd Codul urbanismului și un nou PUG pentru București."
- Piața imobiliară din România peste 10 ani: „Mult mai matură. Sper mult mai previzibilă și cu un cadru legislativ stabil."
.png)
.png)
.png)
