Decizia de a face un credit ipotecar este una foarte serioasă, pentru că, în cele mai multe cazuri, acesta se întinde până la 25-30 de ani. Odată luată hotărârea trebuie să faci o serie de pași, nu tocmai simpli. Până primești cheile locuinței poate trece mai mult de o lună.

Înainte de a face pasul cel mare este indicat să studiezi foarte bine piața, atât cea imobiliară, cât și cea a creditelor. Chiar dacă ofertele de finanțare are băncilor par să semene între ele, fiecare are niște detalii care pot face rata mai mare sau mai mică. Ține cont de faptul că este una dintre cele mai mari investiții pe care le vei face de-a lungul vieții și este necesar să fie totul ales foarte bine. 

Oferte ale bancilor la credite ipotecare

Fiecare bancă vine cu condițiile ei, în sensul că ți se vor oferi condiții preferențiale dacă salariul îți este virat într-un cont al băncii la care mergi să contractezi creditul imobiliar. Pentru a-ți face o părere mai clară te poți folosi de multitudinea de calculatoare de pe internet care fac comparații între oferte. 

De asemenea, sunt diferențe între creditele luate în lei și cele în euro. Trebuie să ții cont de evoluția Euribor și cea a Libor înainte de a lua o decizie. Rata de schimb lei-euro este și ea foarte importantă. 

Dobanzi si rate credite ipotecare

Toate băncile au în portofoliu oferte pentru credite ipotecare. Când faci alegerea trebuie să te uiți în primul rând la cifre. 

De exemplu, la CEC Bank dobânda este de 7,69%, DAE 8,54%. La un împrumut de 383.000 de lei pe 20 ani vei plăti o rată de aproximativ 1500 de lei. La Unicredit Țiriac dobânda este de 5,98%, DAE 6,21%, iar rata pentru o sumă de 326.000 împrumutată pe 20 de ani va fi de puțin peste 1300 de lei. Condiții similare sunt și la Patria Bank, Banca Românească, OTP Bank. 

La acest capitol trebuie să fii atent și la faptul că unele bănci oferă rate fixe pe o perioadă mai scurtă de timp sau pe toată perioada derulării contractului, iar altele oferă rată variabilă. Gândește-te care dintre variante este mai bună pentru tine. 

Condiții de acordare a creditului imobiliare. Acte necesare

După ce ai ales o bancă, trebuie să mergi să ți se preaprobe creditul. Vei duce acte care să dovedească veniturile tale (și ale persoanei împreună cu care faci creditul, dacă este cazul). În această etapă vei afla și care este suma maximă pe care o poți primi de la bancă raportat la venituri. 

Totuși, nu orice persoană care are venituri poate merge la bancă să ceară o preaprobare pentru credit. În primul rând trebuie să ai o vechime de minimum 3 luni la actualul loc de muncă. Sunt unele bănci care cer și 6 luni, așa încât trebuie să verifici acest aspect înainte de a merge să ceri preaprobarea pentru credit. Apoi trebuie să faci dovada că deții avansul cerut de bancă. Uneori este vorba de 15% din totalul sumei cerute, alte ori poate fi 25%. Vei prezenta un extras de cont din care să se vadă că deții această sumă. 

Unele bănci mai au și condiții legate de vârsta aplicantului. Cele mai multe acceptă persoane de la 18 ani, însă diferă destul de mult vârsta pe care o poți avea la finalizarea creditului. Unii acceptă și 70 de ani. Dacă ești o persoană mai matură trebuie să iei în calcul să perioada pe care se întinde creditul ipotecar este mai scurtă, ceea ce înseamnă și că ratele vor fi mai mari. 

Venituri acceptate de bancă pentru credit imobiliar

Pentru a dovedi că ai venituri poți veni cu adeverință de salariu sau, în unele cazuri, nici nu este cazul. Angajatul băncii va verifica la ANAF, iar răspunsul îl va primi pe loc. De asemenea, va interoga și Biroul de Credite pentru a vedea dacă nu cumva ești persoană răuplatnică și în trecut ai avut întârzieri la alte credite. 

Veniturile nu înseamnă neapărat doar salarii. Fiecare bancă are criteriile ei. Unele acceptă și drepturi de autor, comisioane, bonusuri, venituri obținute pe PFA (persoană fizică autorizată), chirii. În cazul PFA se ia în considerare dacă este cu normă de venit (se prezintă facturile emise, declarațiile de venit estimate) sau în sistem real (sunt prezentate declarațiile de venit estimat, registrul de încasări și plăti pentru ultimele 12 luni).

După ce primești acceptul băncii pentru o anumită sumă vei avea la dispoziție între 30 și 120 de zile să găsești o locuință care să se încadreze în acel buget. Preaprobarea creditului se poate sfârși și cu un refuz. 

Unele bănci vor cere și un comision de analiză a acestui dosar, care poate fi între 250 și 450 de lei. 

Refinanțarea creditului imobiliar ipotecar

Dacă ai luat în urmă cu mai mulți ani un credit imobiliar și constați că acum dobânzile sunt mult mai mici decât atunci poți face o refinanțare. Pentru ca refinanțarea să fie eficientă, diferența de dobândă trebuie să fie mai mare decât comisionul de rambursare anticipată a vechiului credit și comisioanele percepute la acordarea noului împrumut (inclusiv polițele de asigurare). De asemenea, este bine să faci refinanțarea atunci când la vechiul credit nu mai trebuie să plătești taxa de rambursare anticipată, dacă ea există. 

Pentru refinanțare va trebui să parcurgi aceiași pași ca pentru un credit imobiliar nou, aici incluzând preaprobarea dosarului, evaluarea apartamentului, cu toate taxele și comisioanele implicate. Dacă faci refinanțarea la aceeași bancă este posibil ca procedura să fie puțin mai simplificată, însă nu cu mult. Cel mai bine este să mergi personal și să te informezi la cât mai multe dintre ele pentru a afla exact care sunt cerințele și dacă ești eligibil sau nu pentru un credit de refinanțare.

Pentru ca refinanțarea să fie avantajoasă trebuie să obții o rată mai mică pentru aceeași perioadă de timp sau o rată egală pentru o perioadă mai scurtă de timp de rambursare a creditului imobiliar. Principalul indicator de care va trebui să ții cont este DAE. Acesta este format din calcularea dobânzii plua a altor cheltuieli, taxe, comisioane etc.

Antecontractul de vânzare-cumpărare

După ce ai găsit locuința, vei semna un antecontract de vânzare-cumpărare la un notar autorizat. Este o garanție, atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător că nimeni nu se va răzgândi. Vânzătorul trebuie să vină și cu actul de proprietate și cu extrasul de carte funciară. Tu nu trebuie să aduci decât buletinul și cu o sumă care constituie avans. Acesta nu este fix, ci în funcție de cum v-ați înțeles. Suma acesta se va menționa în antecontract, la fel și perioada în care acesta este valabil. În antecontract vor fi trecute și despăgubiri în cazul în care unul dintre voi se răzgândește. 

Înainte de a semna antecontractul stabilește cu vânzătorul cine plătește taxele notariale și modul în care se va face plata. Dacă tu vei face un credit în lei, iar prețul de listare al locuinței în euro trebuie să vă înțelegeți asupra ratei de schimb. Fie că alegeți să fie cea din ziua virării banilor la cursul oficial al BNR, fie cea a băncii unde faci creditul. 

Evaluarea locuinței

Odată ce ai antecontractul semnat vei merge la bancă cu el și cu actele casei: documentația cadastrală, certificatul de performanță energetică, extrasul de carte funciară. Banca le va transmite unui evaluator, care contra unei taxe, va merge la locuință și face constatări. Printre criteriile luate în considerare la evaluare se numără anul construcției, instalațiile electrice și sanitare, modul de încălzire al proprietății și certificatul energetic al clădirii, localizarea apartamentului (parcuri, piață, accesul facil la transportul comun), prezența unui loc de parcare sau a unui garaj.

Evaluarea împreună cu actele de proprietate vor merge la verificare la departamentul juridic al băncii. 

Semnarea contractului de vânzare-cumpărare

Următoarea etapă este aprobarea finală a creditului. Dosarul tău va fi analizat de bancă și în câteva zile vei primi răspunsul. Nu îți mai rămâne decât să stabilești împreună cu vânzătorul o zi în care să mergeți la notar pentru semnarea contractului final. Tot atunci veți semna și contractul de credit ipotecar cu banca. Unele bănci își trimit reprezentantul la biroul notarial, altele vor ca totul să se întâmple la ei în sucursală. 

La semnarea contractului de vânzare-cumpărare la notar trebuie să aveți la voi buletinele, suma necesară pentru onorariu, pentru intabulare și pentru autentificarea actelor. Vânzătorul trebuie să aibă la el toate actele proprietății, iar tu, în calitate de cumpărător contractul de credit și certificatul de căsătorie, dacă este cazul. 

Intabularea locuinței, înscrierea în Cartea Funciară și trecerea utilităților pe numele noului proprietar

Când toate demersurile făcute, trebuie să mergi să înregistrezi apartamentul pe numele tău și să schimbi toate contractele de utilități. Evident, urmează o perioadă lungă în care vei achita lunar ratele rezultate din acest contract de credit imobiliar. 

Intabularea va fi făcută de către notar care va trimite o cerere către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Tu va trebui să plătești o taxă și să mergi apoi la biroul notarial să ridici documentele. 

În maximum 30 de zile de la semnarea contractului de vânzare cumpărare va trebui să schimbi și rolul fiscal la Administrația Financiară. Vei merge la Direcția de Impozite și Taxe Locale, agenția de care aparține imobilul nou-cumpărat cu buletinul, actul de proprietate (contractul de vânzare-cumpărare), certificatul energetic și cadastrul. 

Pentru contractele de utilități trebuie să mergi la furnizori cu buletinul și cu contractul de vânzare-cumpărare a locuinței și să semnezi noi contracte. Pentru cel de energie electrică este posibil să ți se schimbe contorul cu unul nou. Cel mai probabil într-o zi poți să faci toate aceste schimbări. 

 

Despre Termene.ro

Termene.ro este o companie înființată în anul 2014 din dorința de a permite companiilor identificarea oportunităților de afaceri și evaluarea corectă a riscurilor pentru afaceri mai prospere, oferind o platformă intuitivă și foarte ușor de utilizat. Peste 50.000 de companii au acces zilnic la platforma completă care oferă informații actualizate în timp real despre datele financiare și juridice ale firmelor din România.

Distribuie mai departe